پیش بینی قیمت مسکن تا پاییز رکود هست، ارزانی نه
مسکن گزین: در حالی بازار مسکن شهریورماه در آرامش نسبی به سر می برد، بالارفتن هزینه ساخت، تورم و سیاستهای دستوری بازهم فشار صعودی بر نرخها وارد می نماید.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن در شهریورماه در شرایطی به روزهای پایانی فصل جابه جایی رسیده که معادلات خرید و فروش برای خیلی از متقاضیان بازهم پیچیده است. نه خبری از رونق پرقدرت معاملات دیده می شود و نه می توان از توقف کامل خرید و فروش صحبت کرد.
دراین میان، فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی بازهم یکی از مهم ترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار است؛ موضوعی که در کنار افزایش هزینه های ساخت، چشم انداز قیمتها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
از طرف دیگر، بازار اجاره نیز بعد از ماه های پرتلاطم جابه جایی، با چالش های خاص خود مواجه می باشد. سیاستهای تنظیم گر، هزینه های رو به رشد خانوارها و اختلاف میان انتظارات موجران و مستأجران، شرایطی بوجود آورده که پیشبینی مسیر بازار در ماههای آینده را دشوارتر می کند.
در چنین فضایی، بررسی آن چه در کف معاملات می گذرد، اهمیت بیشتری پیدا کرده است؛ این که خریداران واقعا چه می خواهند، فروشندگان تا کجا حاضر به تخفیف هستند و بالارفتن هزینه های ساخت چه زمانی خودرا در قیمت واحدهای جدید نشان خواهد داد.
در همین رابطه؛ سمانه محرمی نمین، نایب رییس مشاوران املاک، در گفتگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره ی آخرین وضع بازار مسکن در شهریورماه، با تکیه بر این که اطلاعات موجود در بازار اکنون بیشتر ماهیت میدانی دارد تا آماری، اظهار داشت: متاسفانه مشاوران املاک و اتحادیه املاک که به شکلی آینه راست نمای معاملات بودند، از گردونه اطلاعات بازار کنار گذاشته شده اند. با راه اندازی سیستم کاتب و سیستم های جدید، اطلاعات معاملات از اختیار اتحادیه املاک خارج شده و مدیریت آن دیگر در اختیار اتحادیه نیست. این موضوع سبب شده دسترسی مشاوران املاک و اعضاء هیات مدیره اتحادیه به اطلاعات دقیق معاملات از بین برود.
او توضیح داد که اگر امروز یک مشاور املاک درباره ی ارزان یا گران شدن بازار، افزایش یا کاهش تعداد معاملات و میزان رونق بازار صحبت می کند، این اظهارنظرها عمدتا بر پایه اطلاعات میدانی است و نباید آنها را با آمار رسمی و دقیق معاملات یکی دانست.
در ادامه تاکید کرد: در گذشته با وجود سیستم املاک و مستغلات، امکان ارایه اطلاعات دقیق تری درباره ی تعداد معاملات نسبت به ماه یا سال قبل وجود داشت و می شد برمبنای آن درباره ی افزایش معاملات، رونق یا تغییر قیمتها اظهارنظر کرد.
به قول او، اتحادیه املاک یک سندیکای مردمی بود و اطلاعات را در اختیار مردم قرار می داد، اما حالا بازار با کمبود اطلاعات شفاف مواجه می باشد. مدت هاست اطلاعات آماری منظم و قابل اتکایی از جانب وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی شود و اگر هم اطلاعاتی منتشر شود، در تعدادی موارد با واقعیت مشاهده شده در کف بازار متفاوت است. اطلاعات حقیقی بازار باید مبنی بر قیمت معامله شده باشد، نه قیمت اسمی آگهی هایی که در پلت فرم های آنلاین درج می شود.
او بیان کرد که مبنای درست برای ارزیابی بازار، معاملات انجام شده و کدهای رهگیری صادرشده است. با این وجود، وضعیت فعلی بازار را آرام توصیف کرد، اما اظهار داشت که این آرامش به معنای نبود تورم در بازار مسکن نیست و به عقیده او، افزایش قیمت در ادامه مسیر اجتناب ناپذیر خواهد بود.
این فعال بازار مسکن برای توضیح این پیشبینی به مجموعه ای از عوامل اشاره کرد؛ از نهاده ها و مصالح ساختمانی گرفته تا عوارض ساختمانی و نرخ دستمزد کارگران.
به قول او، بعد از جنگ ۱۲ روزه و مبحث اخراج اتباع، نرخ دستمزدها تحت تأثیر قرار گرفته است. علاوه بر این، نرخ تورم، هزینه حمل و نقل و وضعیت بازارهای موازی مانند ارز و مسکوکات نیز بر بازار مسکن اثر می گذارند. بدین سبب نمی توان انتظار داشت با وجود افزایش این هزینه ها، قیمت مسکن برای مدت طولانی کاهش پیدا کند یا بدون تغییر باقی بماند.
این کارشناس بازار مسکن باور دارد بازار اکنون بیشتر با شرایط «رکود تورمی» مواجه می باشد، اما این به معنای توقف مراجعه خریداران نیست. وی گفت مراجعه خریداران بازهم وجود دارد و حتی از شروع سال تاکنون، رفتار بخش عمده ای از متقاضیان خرید مسکن نسبت به واقعیت بازار به روز شده است.
به قول او، خریداران در آغاز سال با تصورات و انتظاراتی وارد دفاتر مشاوران املاک می شدند که با قدرت خرید حقیقی آنها و قیمت های موجود در بازار هم خوانی نداشت. بسیاری تصور می کردند با سرمایه ای که در اختیار دارند، می توانند ملکی با مشخصات موردنظر خود خریداری کنند، اما به تدریج و با مشاهده واقعیت بازار، خواسته های خودرا تعدیل کرده اند. امروز عمده خریداران با شرایط فعلی بازار هماهنگ شده اند.
او بازار فعلی را برای خریدهای مصرفی و همین طور «تبدیل به احسن» مناسب ارزیابی کرد؛ بخصوص برای زوج های خانه اولی، آنهایی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند و افرادی که از قبل صاحب خانه هستند و الان قسمتی از سرمایه خرد خودرا در قالب طلا یا ارز نگهداری کرده اند و با افزایش قیمت این دارایی ها، امکان اضافه کردن قسمتی از سرمایه خود به ملک و ارتقاء خانه شان را پیدا کرده اند.
درباره ی فاصله قیمت های پیشنهادی فروشندگان با قیمت حقیقی معاملات، بر خلاف این تصور که بازار در شهریورماه با افزایش این شکاف روبرو شده است، اظهار داشت که اساساً با چنین برداشتی موافق نیست.
او تاکید کرد که بازار خرید بازهم وجود دارد و حتی قبل از این نیز بارها بر لزوم خرید در زمان مناسب تاکید کرده است. به قول او، یکی از اشکالات فعلی این است که افراد هر روز قیمت طلا و سایر دارایی ها را در موبایل خود دنبال می کنند و با دیدن افزایش قیمت این بازارها، احساس می کنند از محل نگهداری سرمایه خود سود کرده اند؛ درنتیجه خرید مسکن را به تعویق می اندازند.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: مسکن بازهم یک نیاز اولیه است و نباید در ایران صرفا بعنوان یک سرمایه یا دارایی سرمایه ای به آن نگاه کرد. به عقیده او، افرادی که به سبب دنبال کردن سود بازارهای موازی، خرید خانه را عقب می اندازند، ممکنست در نهایت هزینه خیلی بیشتری بپردازند.
او همین طور اخطار داد که هنوز اثر کامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر ساختمان های جدید و قیمت تمام شده واحدهای مسکونی وارد بازار نشده است، چونکه بخش قابل توجهی از ساخت وسازهایی که با قیمت های جدید مصالح انجام می شوند، هنوز به مرحله عرضه نرسیده اند.
وی با اشاره به منطق قیمت تمام شده گفت نمی توان انتظار داشت فروشنده ملکی را که هزینه ساخت آن بالا رفته، صرفا به سبب نبود خریدار با هر قیمتی عرضه نماید. ممکنست یک سازنده در شرایط خاص یک واحد را با ضرر بفروشد، اما این که تمام واحدهای یک پروژه با زیان عرضه شوند، منطقی نیست.
او بر لزوم رفتار منطقی و غیردستوری با بازار تاکید کرد و گفت دستکاری هر بازاری و رفتار دستوری، آن بازار را از مسیر طبیعی خود خارج می کند. به قول او، شاید بتوان با سیاستهای دستوری جلوی قسمتی از رونق بازار را گرفت، اما نمی توان با این تکنیک جلوی افزایش قیمت را به شکل پایدار گرفت.
او اخطار داد: «ما از بازار هیجانی فاصله می گیریم، اما فنر قیمت ملک را فقط فشرده تر می نماییم و در زمان رها شدن آن، سهم بزرگ تری خواهیم داشت.» به عقیده او، اگر اجازه داده می شد فشارهای قیمتی کم کم تخلیه شوند، بازار در نهایت می توانست مسیر تورمی منطقی تری را طی نماید.
نایب رییس مشاوران املاک تهران درباره ی تعداد فایل های فروش در بازار نیز اظهار داشت که جنگ ۱۲ روزه شرایط متفاوتی را ایجاد کرد. در آن مقطع، خیلی از مشاوران املاک امکان فعالیت عادی نداشتند، برخی افراد مهاجرت کردند و امکان بازدید از تعداد زیادی از فایل ها وجود نداشت.
در عین حال، به قول او، حالا دست مشاوران املاک برای دسترسی به فایل ها بازتر شده است و نمی توان گفت تعداد فایل های فروش بشکل کلی کاسته شده است.
او با این وجود به نکته مهم دیگری اشاره کرد: افزایش قیمت مصالح سبب شده قسمتی از فایل های نوسازی که قرار بود در این فصل وارد بازار شوند، هنوز آماده عرضه نباشند.
او توضیح داد که فایل های درحال ساختی که قرار بود طی ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته یا در سالجاری بعنوان واحد نوساز وارد بازار شوند، در خیلی از موارد به سبب جنگ، بالارفتن هزینه مصالح و مشکلات تامین منابع مالی سازندگان خرد، هنوز به مرحله عرضه نرسیده اند.
وی گفت این مساله در مورد سازندگان بزرگ شاید کمتر دیده شود، اما در بین سازندگان خرد خیلی جدی است؛ سازنده ای که با سرمایه ۲۰ یا ۳۰ میلیارد تومان ساخت یک پروژه را شروع کرده، ممکنست حالا حتی نتواند همان سرمایه اولیه را تامین کند و پروژه ای که هزینه ساخت آن از ۲۰ میلیارد تومان به حدود ۴۰ میلیارد تومان رسیده، برایش قابل تکمیل نباشد.
به قول این فعال صنفی، پروژه های نیمه کاره سازندگان خرد در بازار کم نیستند و بدین سبب این تصور که تعداد زیادی واحد نوساز آماده عرضه در بازار انباشته شده اما خریداری برای آنها وجود ندارد، درست نیست. خیلی از واحدهایی که قرار بود در این مقطع به بازار عرضه شوند، اساساً هنوز وارد بازار نشده اند.
او تاکید کرد فایلی که با قیمت حقیقی و اصیل خود ارائه شود و قیمت آن بوسیله ی یک مشاور املاک معتمد و دارای مجوز کارشناسی شده باشد، شانس فروش دارد و بازار در شرایط بایکوت یا معاملات صفر قرار ندارد.
اخطار به زوج های جوان؛ سود طلا و ارز نباید خرید خانه را عقب بیندازد در بخش دیگری از صحبت های خود بار دیگر به زوج های جوان سفارش کرد خودرا درگیر سودهای روزانه بازارهای موازی و آن چه در موبایل خود مشاهده می کنند، نکنند.
وی گفت زوج های جوان در گذشته معمولا هنگام ازدواج، طلا یا هدایایی را که دریافت می کردند، بهمراه پس انداز و اندوخته خود جمع می کردند، وام می گرفتند و با تامین قسمتی از ودیعه یا پرداخت هزینه خرید، حتی یک خانه کوچک را بعنوان منزل مصرفی یا سرمایه اولیه خریداری می کردند.
به قول او، امروز اما خیلی از زوج های جوان دائماً درحال مقایسه قیمت طلا، ارز و سایر دارایی ها هستند؛ این که فلان دارایی چقدر بالا رفته یا پایین آمده است. این موضوع موجب می شود خرید مسکن را عقب بیندازند.
به عقیده او، اگر قیمت مسکن نسبت به سال قبل بررسی شود، ممکنست فردی که در آذر یا دی سال قبل با سرمایه ای کمتر امکان خرید یک خانه ۸۰ متری را داشت، امروز با همان سرمایه فقط بتواند یک واحد ۶۰ متری خریداری کند.
او تاکید کرد عقب افتادگی در خرید مسکن برای افراد می تواند خیلی چشمگیرتر از سودی باشد که از بازارهای موازی به دست می آورند. به عقیده او، بازار مسکن به سبب دور بودن از هیجان، بازهم ظرفیت توسعه برای خریدهای مصرفی، سرمایه گذاری و تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی را دارد.
وام ۲ میلیاردی با اقساط ۴۰ میلیونی! درباره ی افزایش سقف وام خرید مسکن نیز به ارقام اعلام شده اشاره نمود و گفت در سال ۱۴۰۵ برای شهر تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومان با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان درنظر گرفته شده است. برای متقاضیان انفرادی نیز وام یک میلیارد تومانی با اقساط ماهانه حدود ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان مطرح گردیده است.
درباره ی مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز گفت وام زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۱۶ میلیون تومان است.
برمبنای توضیحات او، به وام تعمیرات ۴۰۰ میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اشاره نمود و گفت در تهران اگر زوجین وام خرید ۲ میلیارد تومانی را بهمراه وام تعمیرات دریافت نمایند، مجموع تسهیلات به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می رسد و اقساط ماهانه حدود ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود.
وی در نقد این ساختار گفت مشکل فقط افزایش رقم وام نیست، بلکه متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید هزینه اوراق را نیز پرداخت کند. بدین سبب مبلغی که واقعا در اختیار خریدار قرار می گیرد، کمتر از رقم اسمی وام است، اما مبلغ بازپرداخت به مراتب بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد و با یک محاسبه بطور تقریبی توضیح داد که اقساط حدود ۴۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در ۱۴۴ ماه، یعنی در طول ۱۲ سال، در مجموع حدود ۵ میلیارد و ۸۷۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می شود. او تاکید کرد این در شرایطی است که هزینه خرید اوراق نیز جداگانه به متقاضی تحمیل می شود و بدین سبب هزینه حقیقی دریافت تسهیلات حتی بیشتر از این رقم خواهد بود.
او با این وجود تاکید کرد که درمورد قیمت حداقلی هر مترمربع در تهران قصد اعلام عدد دقیق ندارد و گفت این عدد را نمی توان بدون دسترسی به اطلاعات دقیق اتحادیه اعلام نمود. به قول او، مساله اصلی این است که حتی با دریافت چنین وامی، مبلغ تسهیلات در نهایت چند متر از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می دهد.
وام ودیعه؛ تسهیلاتی که الزاماً به ودیعه تبدیل نمی شود این فعال صنفی درباره ی وام ودیعه مسکن نیز انتقاداتی بیان کرد و گفت یکی از اشکالات اساسی این تسهیلات آن است که الزاماً به مصرفی که برای آن درنظر گرفته شده، نمی رسد.
او توضیح داد مستأجر برای دریافت وام ودیعه باید اجاره نامه ارایه کند، اما ممکنست پروسه دریافت تسهیلات ماه ها طول بکشد؛ در صورتیکه شاید مستأجر تا آن زمان از خانه قبلی خارج شده باشد.
به قول او، اگر وام ودیعه در فاصله زمانی میان ارایه اجاره نامه و جابه جایی مستأجر به موجر پرداخت گردد و این مبلغ از اجاره یا ودیعه موردنیاز مستأجر کسر شود، هدف اصلی تسهیلات محقق می گردد.
وی گفت اگر پول مستقیماً در اختیار مستأجر قرار بگیرد، ممکنست صرف اسباب کشی، خرید وسایل یا حتی خرید مبل شود و سال بعد، همان فرد باردیگر با مشکل تامین ودیعه مواجه باشد؛ در صورتیکه هنوز اقساط وام قبلی او تمام نشده است.
وی تاکید کرد تصمیم گیری درباره ی بازار مسکن بدون هماهنگی با «کف بازار» و کارشناسانی که در این زمینه فعالیت می نمایند، می تواند نتیجه معکوس داشته باشد. به عقیده او، نمی توان همه چیز را از پشت میز مدیریت کرد.
وی در همین زمینه پیشنهاد کرد بانک مسکن که متولی تخصصی حوزه مسکن می باشد، نقش فعال تری در پرداخت وام ودیعه داشته باشد.
حتی سفارش کرد جهت بررسی وضعیت حقیقی پرداخت وام ودیعه، به شکل رندوم با چند شعبه بانک مسکن در نقاط مختلف تهران تماس گرفته شود و پرسیده شود آیا این شعب تسهیلات قرض الحسنه ودیعه مسکن پرداخت می کنند یا خیر. او تاکید کرد در صورت انجام این بررسی، نتیجه می تواند بشکل مستند مشخص نماید که بانک مسکن تا چه اندازه در این زمینه ورود کرده است.
در بخش دیگری از این گفتگو در ادامه درباره ی وضع بازار اجاره در شهریورماه اظهار داشت که به عقیده او، در حقیقت بازار اجاره به معنای حقیقی شکل نگرفته و بخش قابل توجهی از اتفاقات اخیر، بیشتر به اختلاف میان موجر و مستأجر مربوط بوده است.
او با اشاره به تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره گفت این تصمیم باآنکه با هدف پشتیبانی از مستأجر گرفته شده، اما در عمل می تواند به ضرر هر دو طرف تمام شود.
به قول او، در گذشته خیلی از اختلافات میان موجر و مستأجر بدون مراجعه به دادگاه حل می شد. به عنوان نمونه، مالک می توانست چند ماه یا حتی یک ماه پیش از پایان قرارداد به مستأجر اعلام کند که به سبب ازدواج فرزندش یا نیاز خانوادگی قصد بازپس گیری ملک را دارد و مستأجر نیز می توانست برای پیدا کردن خانه جدید برنامه ریزی کند.
اما حالا در مواردی که مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، باید از مسیر قضایی اقدام نماید و برای دریافت حکم تخلیه تشریفات قانونی را طی نماید. این روند نیز با عنایت به شلوغی دستگاه قضایی می تواند زمان بر باشد.
او به چهار موردی اشاره نمود که در چنین شرایطی می تواند مبنای درخواست تخلیه قرار بگیرد؛ همچون این که مالک یا اقوام او قصد سکونت در ملک را داشته باشند، ملک نیازمند بازسازی اساسی باشد، مجوز ساخت دریافت شده باشد یا مستأجر در تعهدات خود پارسال اهمال نموده باشد.
او اخطار داد اگر چنین روندی ادامه پیدا کند، موج جابه جایی مستأجران ممکنست از فصل تابستان به پاییز منتقل شود و به جای شهریور، در آذرماه شاهد فشار بیشتری در بازار اجاره باشیم.
این کارشناس بازار مسکن باور دارد سقف گذاری صرف برای افزایش اجاره، بدون درنظر گرفتن امکان توافق میان دو طرف، راه چانه زنی را بسته است.
وی گفت شاید یک مستأجر حاضر باشد به جای افزایش اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه بیشتری بپردازد و با مالک توافق کند، اما وقتی فقط یک درصد مشخص برای افزایش اجاره تعیین می شود، امکان توافق منعطف میان موجر و مستأجر کاهش پیدا می کند.
وی در مثال خود گفت اگر فردی یک میلیون تومان اجاره پرداخت می کرد، با افزایش ۲۵ درصدی باید یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بپردازد و اگر ۱۰ میلیون تومان اجاره می پرداخت، رقم آن به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می رسد.
وی در ادامه تاکید کرد صرفا با بیان یک درصد نمی توان بازار اجاره را مدیریت کرد و نتیجه چنین سیاستی می تواند افزایش اختلافات میان موجر و مستأجر و در ادامه افزایش مراجعات به مراجع قضایی باشد.
چرا قیمت مسکن بازهم افزایشی است؟ این فعال بازار مسکن در جواب بحث اثر افزایش قیمت ارز و طلا بر آینده قیمت مسکن، به سهم عوامل داخلی در هزینه ساخت اشاره نمود و گفت بخش عمده مصالح مورد استفاده در ساخت وساز از داخل کشور تامین می شود و واردات خاصی، به جز کالاهای لوکس و برخی اقلام مربوط به تزئینات داخلی، وجود ندارد.
به قول او، واردات از برخی کشورها نیز به اندازه ای نیست که بتوان تمام افزایش قیمت مسکن را به آن نسبت داد؛ در عین حال، افزایش قیمت سوخت، نرخ دستمزد کارگران و هزینه های حمل و نقل به صورت مستقیم و غیرمستقیم هزینه ساخت را بالا می برد.
این کارشناس گفت افزایش نرخ دستمزد، عوارض شهرداری، نرخ نظام مهندسی و مالیات سازندگان، عواملی هستند که حتی بدون وابستگی مستقیم به نرخ دلار می توانند هزینه نهائی ساخت مسکن را بالا برند.
او تاکید کرد خیلی از این عوامل داخلی هستند و امکان کنترل آنها وجود دارد. به عقیده او، به جای این که صرفا درباره ی افزایش قیمت ارز یا سایر عوامل خارجی صحبت شود، باید روی عواملی تمرکز کرد که در داخل کشور قابل مدیریت هستند.
او پرسید چرا باید باردیگر عوارض تغییر کند یا مالیات سازندگان افزایش یابد، در صورتیکه در نهایت این هزینه ها به خریدار منتقل می شود. به قول او، سازنده معمولا حاضر نیست تمام بالارفتن هزینه ها را از سود خود بکاهد و در نهایت بخش قابل توجهی از این بالارفتن هزینه به مصرف کننده منتقل خواهد شد.
پیشبینی بازار مسکن تا پاییز در جمع بندی پیشبینی خود از بازار مسکن اظهار داشت که تورم در این بازار ادامه خواهد داشت، اما در شرایط فعلی بازار از ثبات نسبی برخوردارست.
او اظهار امیدواری کرد بازار مسکن وارد دوره ای از «رونق بدون هیجان» شود؛ به این معنا که تعداد معاملات افزایش پیدا کند، اما این افزایش معاملات همراه با جهش هیجانی قیمتها نباشد.
به قول او، هدف باید این باشد که مردم در یک حاشیه امن و با بهره گیری از خدمات مشاوران املاک دارای مجوز، معاملات خودرا انجام دهند و از بازیها و پاس کاری های قیمتی در آگهی های آنلاین فاصله بگیرند.
قیمت سازی در پلت فرم ها؛ وقتی آگهی جای کارشناسی را می گیرد وی گفت بازار مسکن امروز نسبت به گذشته شفاف تر شده است؛ قیمتها در پلت فرم ها دیده می شوند، مردم از چندین مشاور املاک در یک منطقه سؤال می کنند و تعداد مشاوران املاک نیز به اندازه ای است که نمی توان به سادگی قیمت یک ملک را بشکل غیرواقعی جابه جا کرد.
سلیمی نمین با اشاره به نقش مشاوران املاک گفت افزایش قیمت یک ملک برای مشاور املاک الزاماً منفعت قابل توجهی ایجاد نمی کند، چونکه کمیسیون مبنی بر معامله محاسبه می شود و حتی در یک معامله با ارزش ۱۰ میلیارد تومان نیز افزایش جزئی قیمت، درآمد شایان توجهی برای مشاور ایجاد نمی کند.
او تاکید کرد اولویت مشاور املاک افزایش تعداد معاملات با قیمت های حقیقی تر است، نه بالا بردن قیمت برای یک معامله خاص.
او توضیح داد قیمت سازی بیشتر از جایی اتفاق می افتد که مالک، بدون کارشناسی، برای تعیین قیمت ملک خود به آگهی های مشابه در اینترنت نگاه می کند.
به قول او، مالک وارد پلت فرم آگهی می شود و بدنبال خانه ای مشابه خانه خودش می گردد. سپس به تفاوت های جزئی توجه می کند؛ مثلا می گوید خانه من تمیزتر است، یک جاکفشی بیشتر دارد، در موقعیت بهتری قرار گرفته، طبقه بهتری دارد یا خصوصیت دیگری دارد و برمبنای همین تفاوت ها قیمت بیشتری برای ملک خود تعیین می کند.
او این روند را نوعی «چشم و هم چشمی قیمتی» دانست که موجب می شود قیمت های اسمی آگهی ها به مرور افزایش پیدا کنند، بدون این که الزاماً معامله ای با آن قیمت انجام شده باشد.
او تاکید کرد این قیمتها کارشناسی شده نیستند و عمدتا توسط مالکان و افراد عادی تعیین می شوند. در عین حال، همین قیمت اسمی می تواند روی ذهنیت سایر فروشندگان اثر بگذارد و کم کم به قیمت های پیشنهادی بازار سرایت کند.
وی گفت این مساله زمانی می تواند اثر بزرگ تری بر بازار یک منطقه بگذارد که یک انبوه ساز در یکی از مناطق غربی تهران، تعداد خیلی زیادی واحد ــ مثلا ۵۰۰ واحد ــ را همزمان با قیمت مشخصی آگهی کند. در چنین شرایطی، قیمت آگهی ها می تواند روی تصور عمومی از قیمت کل منطقه اثر بگذارد.
این کارشناس بازار مسکن باور دارد اگر قیمت گذاری فایل ها در اختیار مشاوران املاک قرار می گرفت و آگهی ها توسط آنها رصد و برمبنای کارشناسی قیمت گذاری می شد، امکان ممانعت از قسمتی از این قیمت سازی ها وجود داشت.
او در انتها بار دیگر تاکید کرد بازار مسکن در شرایط فعلی بازار هیجانی نیست و می توان امیدوار بود افزایش معاملات بدون تشکیل موج هیجانی قیمت اتفاق بیفتد؛ مشروط بر این که مردم به جای دنبال کردن قیمت های اسمی در آگهی ها و مقایسه روزانه با طلا و ارز، قیمت حقیقی ملک را از مشاوران املاک دارای مجوز و مورد اعتماد دریافت نمایند.
به قول او، بازار مسکن بازهم ظرفیت رونق دارد، اما این رونق باید بر پایه معاملات واقعی، قیمت های کارشناسی شده و رفتار منطقی شکل بگیرد؛ چونکه فشارهای دستوری و قیمت سازی های غیرکارشناسی ممکنست در کوتاه مدت بازار را آرام نشان دهد، اما در بلند مدت فشار بیشتری بر قیمتها وارد خواهدنمود.
به طور خلاصه در رابطه با ی مراکز استانها و شهر های بالای ۲۰۰ هزار نفر هم گفت وام زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۱۶ میلیون تومان است. برمبنای توضیحات او، به وام تعمیرات ۴۰۰ میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اشاره نمود و گفت در تهران اگر زوجین وام خرید ۲ میلیارد تومانی را به همراه وام تعمیرات دریافت نمایند، مجموع تسهیلات به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می رسد و اقساط ماهانه حدود ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود. وی در مثال خود گفت اگر فردی یک میلیون تومان اجاره پرداخت می کرد، با افزایش ۲۵ درصدی باید یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بپردازد و اگر ۱۰ میلیون تومان اجاره می پرداخت، رقم آن به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می رسد.
منبع: مسكن گزین
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب