لوکس بازی در شمال تهران وسط جنگ
مسکن گزین: بازار مسکن تهران در حالی به یکی از دورازدسترس ترین بازارها برای خانوارهای ایرانی تبدیل گشته که در بخشهایی از شمال پایتخت، قیمت یک متر خانه از مرز یک میلیارد تومان عبور کرده و ارزش برخی پروژه های لوکس تا 2.5 میلیارد تومان نیز می رسد؛ بازاری که در مقایسه های دلاری، قیمت هر مترمربع آن حتی از شهرهایی مانند مونیخ، سیدنی و سانفرانسیسکو بالاتر قرار گرفته است.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین روزنامه فرهیختگان نوشت: در همین حال، ورود دلار به برخی آگهی های فروش و اجاره املاک لوکس، نشانه دیگری از تغییر شیوه قیمت گذاری در بخشی از بازار مسکن است؛ بازاری که فاصله قیمت خانه با توان درآمدی خانوار، بالاتر از گذشته خودرا نشان میدهد. این نکته شایان ذکر است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در آگهی های فروش بین 230 تا 250 میلیون تومان اعلام می شود که قیمت معاملاتی اساسا از این رقم پایین تر است. مبحث گزارش حاضر، پروژه های لوکسی اند که با قیمت های نجومی آگهی می شوند.
فایل های میلیاردی در شمال تهران
ماجرای قیمت مسکن در شمال تهران، در فایل های اقدسیه و الهیه به جایی رسیده که دیگر صحبت از چند ده میلیارد تومان نیست؛ در این محله ها، ارزش برخی املاک به صدها میلیارد و حتی چند هزار میلیارد تومان می رسد. بررسی ۱۶ فایل ملکی در این دو منطقه نشان میدهد قیمت هر مترمربع در بخش قابل توجهی از آنها بالاتر از یک میلیارد تومان است و در گران ترین موارد، به ۲.۵ میلیارد تومان برای هر مترمربع می رسد.
در اقدسیه، یک زمین ۱۲۵۰ متری با قیمت متری ۷۱۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ یعنی ارزش کل این ملک به حدود ۸۸۸ میلیارد تومان می رسد. اما با بالا رفتن نرخ هر متر، ارقام هم به سرعت تغییر می کنند. یک ملک ۵۰۰ متری با قیمت متری ۱.۵ میلیارد تومان، حدود ۷۵۰ میلیارد تومان قیمت دارد و یک ملک ۶۰۰ متری با نرخ متری ۱.۸ میلیارد تومان، به حدود یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان می رسد. در بین فایل های این منطقه، یک ملک ۸۵۰ متری مسکونی و کلنگی هم با قیمت متری ۲.۲ میلیارد تومان عرضه شده که ارزش پیشنهادی آن به حدود یک هزار و ۸۷۰ میلیارد تومان می رسد.
در الهیه، اما ارقام حتی یک پله بالاتر می روند. یک ملک کلنگی ۲ هزار متری با قیمت متری ۲.۵ میلیارد تومان آگهی شده است؛ یعنی مالک برای این ملک حدود ۵ هزار میلیارد تومان طلب کرده است. در کنار آن، یک برج ۵۱۰ متری هم با همین نرخ، یعنی متری ۲.۵ میلیارد تومان، عرضه شده که ارزش کل آن به حدود یک هزار و ۲۷۵ میلیارد تومان می رسد. یک ملک کلنگی ۶۰۰ متری هم با قیمت متری ۱.۸ میلیارد تومان، ارزشی حدود یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان دارد. البته در بین این فایل ها، قیمت های پایین تری هم دیده می شود. بعنوان مثال، یک ملک کلنگی هزارمتری در الهیه با قیمت متری ۸۵۰ میلیون تومان و یک باغ ویلای ۸۰۰ متری با نرخ یک میلیارد تومان عرضه شده اند. بااین حال، حتی این فایل ها هم به ترتیب ارزشی حدود ۸۵۰ و ۸۰۰ میلیارد تومان دارند.
در مجموع، از ۱۶ فایل بررسی شده، ۱۱ مورد با قیمت بالاتر از یک میلیارد تومان برای هر مترمربع عرضه شده اند. این یعنی در این بخش از بازار، حتی متراژهای متوسط هم می توانند به سرعت وارد محدوده قیمت های هزار میلیاردتومانی شوند. البته این ارقام، قیمت های پیشنهادی فروشنده و لزوماً به مفهوم انجام معامله با همین نرخ ها نیستند؛ بااین حال، تصویری از سطح قیمت گذاری در بازار املاک لوکس شمال تهران عرضه می کنند؛ بازاری که در آن برای برخی فایل ها، دیگر «میلیارد» واحد کافی برای توصیف قیمت نیست و باید از هزاران میلیارد تومان صحبت کرد.
تهران؛ گران تر از مونیخ و پاریس!
بازار مسکن تهران در مقایسه با خیلی از شهرهای بزرگ جهان، دیگر صرفا یک بازار گران در سطح منطقه محسوب نمی شود و در بعضی مقایسه های بین المللی، قیمت هر مترمربع یک واحد لوکس در منطقه یک پایتخت تهران به محدوده شهرهای گران قیمت جهان رسیده است. بر مبنای داده های موجود، قیمت هر مترمربع برج لوکس در شمال شهر تهران ۱۳ هزار و ۳۶۹ دلار برآورد شده و تهران در بین 30 شهر اروپائی، آمریکایی و آسیایی در رتبه اول قرار گرفته است. در رتبه دوم، مونیخ آلمان با قیمت ۱۳ هزار و ۲۱۷ دلار برای هر مترمربع قرار دارد و بعد از آن سیدنی استرالیا با ۱۳ هزار و ۶۷ دلار ایستاده است. به این ترتیب، اختلاف قیمت هر مترمربع مسکن لوکس در تهران با مونیخ تنها حدود ۱۵۲ دلار و با سیدنی حدود ۳۰۲ دلار است؛ یعنی قیمت مسکن در مرکز تهران در این مقایسه حدودا در همان محدوده ای قرار دارد که دو شهر شناخته شده به عنوان بازارهای گران مسکن جهان قرار گرفته اند.
بعد از این سه شهر، شنژن چین با ۱۲ هزار و ۹۴۷ دلار، تایپه با ۱۲ هزار و ۹۲۲ دلار و لوکزامبورگ با ۱۲ هزار و ۷۹۳ دلار قرار دارند. پکن هم با قیمت ۱۲ هزار و ۹۳ دلار در رتبه هشتم است. در ادامه، اسلو، کپنهاگ، کانبرا و استکهلم قرار گرفته اند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز آنها بین حدود ۱۱ هزار و ۷۰۰ تا ۱۱ هزار و ۸۵۶ دلار است. در بخش دیگری از جدول، قیمت هر مترمربع در میلان ۱۱ هزار و ۳۶ دلار و در آمستردام ۱۰ هزار و ۶۹۸ دلار ثبت شده است. حتی سانفرانسیسکو، یکی از شناخته شده ترین شهرهای گران آمریکا از نظر مسکن، با قیمت ۱۰ هزار و ۳۳۳ دلار در هر مترمربع، پایین تر از تهران قرار گرفته است. هامبورگ و مسکو هم به ترتیب با ۱۰ هزار و ۱۰۵ و ۹ هزار و ۸۵۶ دلار در رتبه های بعدی قرار دارند. این فاصله در مقایسه با تورنتو بیشتر می شود؛ قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز این شهر کانادایی ۸ هزار و ۲۴۷ دلار اعلام شده که حدود ۵ هزار دلار کمتر از تهران است. بااین حال، بیشترین فاصله در این جدول میان تهران و استانبول دیده می شود؛ به صورتی که قیمت ثبت شده برای استانبول هزار و 358 دلار است؛ یعنی رقم برج های لوکس تهران حدودا ۱۰ برابر میانگین قیمت مسکن در استانبول گزارش شده است. همینطور قیمت برج های لوکس تهران حدود 5 برابر میانگین قیمت مسکن در مکه عربستان (حدود 2800 دلار) است. همینطور قیمت مسکن لوکس تهران 9 برابر میانگین قیمت پاریس، 10 برابر میانگین قیمت استانبول و نزدیک 17 تا 18 برابر میانگین قیمت مسکن در شهرهای آنکارا، مدینه و بورسای ترکیه است.
30 سال تا خرید مسکن در ایران
یکی از شاخص هایی که برای سنجش میزان دسترسی خانوارها به مسکن مورد استفاده قرار می گیرد، نسبت قیمت مسکن به درآمد است. این شاخص نشان میدهد قیمت یک واحد مسکونی در مقایسه با سطح درآمد خانوارها تا چه اندازه بالاست؛ بدین سبب هرچه این نسبت افزایش پیدا کند، فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن هم بیشتر می شود و دسترسی به مسکن دشوارتر خواهد بود. بر مبنای داده های این رتبه بندی، ایران با ثبت نسبت ۳۰ در جایگاه یازدهم از میان ۱۰۸ کشور قرار گرفته است. به بیان ساده تر، سطح قیمت مسکن در ایران در مقایسه با درآمد، چندین برابر بالاتر از خیلی از کشورهای مورد بررسی است. ایران در این لیست بعد از نیجریه، سریلانکا، غنا، کوبا، کامرون، نپال، هنگ کنگ، کامبوج، فیلیپین و ویتنام قرار دارد. فاصله ایران با برخی کشورهای آسیایی هم قابل توجه است. نسبت قیمت مسکن به درآمد در ویتنام ۳۳، در اندونزی ۲۷، سنگاپور ۲۵، کره جنوبی ۲۴، تایوان ۲۱ و پاکستان ۲۰ است. در چین این نسبت به ۱۷ می رسد و در هند هم عدد ۱۱ ثبت شده است. به این ترتیب، ایران نه تنها در بین کشورهای دارای نسبت بالای قیمت مسکن به درآمد قرار گرفته، بلکه در مقایسه با بخش قابل توجهی از اقتصادهای آسیایی هم وضعیت نامناسب تری دارد.
مقایسه ایران با کشورهای منطقه هم تصویر قابل توجهی عرضه می کند. در آذربایجان و مصر نسبت قیمت مسکن به درآمد ۱۸، در ارمنستان ۱۵، در عراق ۱۰ و در ترکیه ۷ گزارش شده است. در کشورهای حاشیه خلیج فارس هم این نسبت عموماً پایین تر است؛ به صورتی که در امارات متحده عربی ۸، کویت ۶، بحرین ۵، عربستان سعودی ۵، قطر ۵ و عمان ۴ ثبت شده است. این ارقام نشان میدهد شکاف میان قیمت مسکن و درآمد در ایران، در مقایسه با خیلی از کشورهای منطقه هم قابل توجه است. در کشورهای توسعه یافته هم نسبت های پایین تری مشاهده می شود. ایالات متحده با عدد ۳ در پایین ترین سطوح این رتبه بندی قرار دارد. این نسبت در فرانسه، آلمان، ایتالیا، استرالیا، هلند و بریتانیا ۸، در کانادا ۷ و در ژاپن ۱۲ گزارش شده است. در حقیقت، در این کشورها باآنکه قیمت مسکن در بعضی شهرها بسیار بالاست، اما سطح درآمد هم در مقایسه با قیمت مسکن بالاتر بوده و بنابراین نسبت قیمت به درآمد در سطح پایین تری قرار گرفته است.
در بالاترین نقطه این جدول، نیجریه با نسبت ۱۱۶ قرار دارد؛ یعنی فاصله قیمت مسکن با درآمد در این کشور بمراتب بیش از سایر کشورهای بررسی شده است. بعد از نیجریه هم سریلانکا با ۵۵، غنا با ۴۹، کوبا با ۴۸ و کامرون با ۴۶ قرار گرفته اند. در طرف مقابل، آمریکا با ۳ و عمان با ۴ همچون کشورهایی هستند که پایین ترین نسبت ها را در این رتبه بندی دارند. قرارگرفتن ایران در رتبه یازدهم با نسبت ۳۰، نشان میدهد مساله مسکن در ایران صرفا به افزایش اسمی قیمتها محدود نمی شود؛ بلکه افزایش قیمت مسکن در مقایسه با درآمد خانوارها هم به عاملی تعیین کننده در کاهش قدرت خرید مسکن تبدیل گشته است. در چنین شرایطی، حتی اگر بازار مسکن برای دوره ای وارد رکود معاملاتی شود، تا وقتی که درآمد خانوار متناسب با قیمت مسکن رشد نکند، فاصله میان قدرت خرید و قیمت خانه همچنان پابرجا خواهد ماند.
خطر استفاده از دلار در معاملات بازار مسکن
در بازار مسکن تهران، در کنار فایل هایی که قیمت آنها به تومان اعلام می شود، گاهی برای برخی املاک خصوصاً واحدهای لوکس و مبله، اجاره یا حتی قیمت گذاری مبنی بر دلار هم دیده می شود. این پدیده البته به مفهوم دلاری شدن عمومی بازار مسکن نیست و بیشتر در بخش محدودی از بازار، به ویژه املاک لوکس و فایل های مناسب سکونت کوتاه مدت، مشاهده می شود. سابقه این نوع قیمت گذاری هم جدید نیست. در گزارش هایی از بازار اجاره تهران، فایل هایی از آپارتمان های مبله با اجاره ماهانه دلاری ثبت شده است؛ به صورتی که در بعضی موارد اجاره ماهانه واحدها بین حدود ۱۱۰۰ تا ۴۲۰۰ دلار تعیین شده بود. گزارش ها علت این مساله را در بین برخی مالکان، سعی برای حفظ ارزش درآمد اجاره ای در مقابل کاهش ارزش ریال عنوان کرده اند.
در سالهای اخیر هم مفهوم قیمت دلاری مسکن بالاتر از گذشته وارد ادبیات بازار شده است. در حقیقت، کنشگران بازار برای مقایسه ارزش مسکن با نرخ ارز، قیمت هر مترمربع را به دلار تبدیل می کنند. بر مبنای یک بررسی از فایل های عرضه شده در خرداد ۱۴۰۵، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز تهران حدود ۲۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده که با دلار حدود ۱۷۸ هزار تومانی، معادل تقریبی ۱۳۵۰ دلار برای هر مترمربع محاسبه شده است.
البته باید میان این دو مبحث تفاوت گذاشت. قیمت دلاری مسکن یک شاخص تحلیلی است، اما آگهی دلاری نوعی قیمت گذاری در یک بخش محدود از بازار است. در حالت اول، قیمت ریالی ملک صرفا برای مقایسه با بازارهای جهانی به دلار تبدیل می شود؛ در حالت دوم، مالک از ابتدا رقم اجاره یا فروش را بر مبنای دلار اعلام می کند. این تفاوت برای بازار اجاره اهمیت بیشتری دارد. در بعضی فایل های لوکس، مالک امکان دارد بجای آن که اجاره ماهانه را به تومان تعیین کند، مبلغی مانند چند هزار دلار در ماه مطالبه کند. در چنین شرایطی، ریسک نوسان نرخ ارز عملا از ارزش دارایی به قرارداد اجاره منتقل می شود و مستأجر با هزینه ای مواجه می باشد که امکان دارد با تغییر نرخ ارز، به سرعت افزایش پیدا کند.
گرچه این نوع قراردادها فراگیر نیستند و بخش عمده بازار اجاره همچنان با ودیعه و اجاره بهای ریالی فعالیت می کند؛ اما گسترش این روند می تواند شفافیت یکی از مهم ترین بازارهای دارایی کشور را کاهش داده و نقش ریال را در مبادلات ملکی تضعیف کند. هم زمان، استفاده از ارز در معاملات غیرشفاف می تواند مسیر ردیابی منابع مالی را دشوارتر کرده و زمینه سوءاستفاده از بازار مسکن برای تطهیر درآمدهای حاصل از کارهای غیرقانونی، همچون قاچاق را افزایش دهد. همینطور پرداخت دلاری به خودی خود به مفهوم معافیت از مالیات نقل وانتقال ملک نیست. نقطه صدمه پذیر زمانی شکل می گیرد که بخشی از ارزش حقیقی معامله خارج از قرارداد، سیستم های رسمی و حساب های بانکی پرداخت گردد. در چنین شرایطی، امکان کم اظهاری ارزش معامله، پنهان کردن درآمد و کاهش شفافیت مالیاتی بیشتر می شود. معاملات ارزی خارج از چهارچوب رسمی، ریسک حقوقی و مالی بالاتری هم دارند. پرداخت نقدی ارز بدون مستندات کافی می تواند در صورت بروز اختلاف، ادعای عدم پرداخت یا اختلاف بر سر مبلغ و نرخ تبدیل، پروسه اثبات معامله و استرداد وجوه را دشوار کند. از این منظر، مساله صرفا دلاری بودن معامله نیست؛ بلکه خارج شدن جریان پول از مسیرهای قابل رصد و ثبت شده است که می تواند بازار مسکن را در معرض ریسک های مالیاتی، حقوقی و پول شویی قرار دهد.
17302
حرف آخر اینکه یک ملک ۵۰۰ متری با قیمت متری ۱.۵ میلیارد تومان، حدود ۷۵۰ میلیارد تومان قیمت دارد و یک ملک ۶۰۰ متری با نرخ متری ۱.۸ میلیارد تومان، به حدود یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان می رسد. بازار مسکن تهران در مقایسه با بسیاری از شهر های بزرگ جهان، دیگر صرفاً یک بازار گران در سطح منطقه محسوب نمی شود و در بعضی مقایسه های بین المللی، قیمت هر مترمربع یک واحد لوکس در منطقه یک پایتخت تهران به محدوده شهر های گرانقیمت جهان رسیده است. همچنین پرداخت دلاری به خودی خود به مفهوم معافیت از مالیات نقل وانتقال ملک نیست.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب