افزایش دوره انتظار خرید مسکن 80 متری به 82 سال پس انداز حقوق کارمندی
به گزارش مسکن گزین، رسول قربان نژاد، یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه شاخص استطاعت خرید مسکن به سطح نگران کننده ای رسیده است، اظهار داشت: بر مبنای برآوردها، یک کارمند عادی برای خرید خانه ای 80 متری باید حقوق خودرا به مدت 82 سال پس انداز کند. این وضعیت نشان میدهد که فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن بشدت افزایش پیدا کرده است.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به نتایج تداوم نااطمینانی های سیاسی و اقتصادی بر بازار مسکن اظهار داشت: ادامه وضعیت نه جنگ و نه صلح می تواند رکود تورمی بازار ملک را تشدید کند؛ بازاری که همزمان با کاهش نقدشوندگی و افت سرمایه گذاری، با کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و بالارفتن هزینه های ساخت مواجه است؛ به طوریکه برمبنای برآوردها، یک کارمند عادی برای خرید یک خانه ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوقش را پس انداز کند.
ایسنا نوشت: رسول قربان نژاد ضمن تشریح سناریوهای پیش روی بازار مسکن اظهار نمود: آینده بازار مسکن به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور وابسته است و هر یک از این سناریوها می تواند آثار متفاوتی بر قیمت ارز، جریان سرمایه و معاملات مسکن داشته باشد.
وی ادامه داد: در صورت دستیافتن به توافق ممکنست فشار قیمت ارز در کوتاه مدت کاهش پیدا کند و قسمتی از التهاب بازارهای موازی فروکش کند. در چنین شرایطی، قسمتی از منابع مالی فعال در بازارهایی مانند طلا، بازار سرمایه و خودرو می تواند بتدریج بسمت مسکن حرکت کند؛ هرچند انتقال این منابع به بازار مسکن به زمان نیاز دارد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش سرمایه گذاری در بخش ساختمان اظهار داشت: کاهش اعتماد سرمایه گذاران به آینده بازار، در کنار ریسک های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، تمایل به سرمایه گذاری جدید را کاهش داده است. کاهش تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در تهران نیز یکی از علائم این وضعیت است. بازار مسکن بتدریج نقدشوندگی خویش را از دست داده و گردش سرمایه در آن کاسته شده است.
قربان نژاد اضافه کرد: اگر توافقی حاصل نشود و کشور در وضعیت نه جنگ و نه صلح باقی بماند، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار ملک وجود دارد. افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد پلکانی قیمت ارز می تواند شرایط بازار را دشوارتر کند؛ درحالی که بخش مصرفی بازار، یعنی خانوارهایی که برای سکونت به مسکن نیاز دارند، بالاتر از گذشته قدرت خرید خویش را از دست می دهند.
وی با اعلان اینکه شاخص استطاعت خرید مسکن به سطح نگران کننده ای رسیده است، اظهار نمود: برمبنای برآورد عنوان شده، یک کارمند عادی برای خرید خانه ای ۸۰ متری باید حقوق خویش را به مدت ۸۲ سال پس انداز کند. این وضعیت نشان میدهد که فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن بشدت افزایش پیدا کرده است.
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: افزایش قیمت ارز با فاصله زمانی در قیمت خرید و فروش مسکن منعکس می شود، اما بازار اجاره سریع تر واکنش نشان میدهد. بنابراین خانوارهایی که درآمدشان متناسب با بالارفتن هزینه ها رشد نمی کند، مجبور می شوند به مناطق ارزان تر نقل مکان کنند. این روند، علاوه بر فشار اقتصادی، می تواند به کاهش کیفیت زندگی و افزایش ناامیدی و بی انگیزگی در جامعه منجر شود.
قربان نژاد درباره ی سناریوی وقوع جنگ نیز اظهار داشت: در چنین شرایطی، احتمال توقف معاملات و انجماد بازار وجود دارد و ممکنست تا روشن شدن وضعیت، افزایش قیمت ها متوقف شود. بااین حال، پیش بینی دقیق نتایج این سناریو بشدت و مدت زمان درگیری ها بستگی دارد.
ضرورت اصلاح الگوی ساخت وساز و تأمین مالی مسکن
وی با تکیه بر این که خروج از بحران مسکن به برنامه ریزی بلند مدت نیاز دارد، اظهار داشت: نمی توان انتظار داشت این بحران با راهکارهای یک ساله یا پنج ساله حل شود. به عقیده من، باید حداقل یک دوره ۱۰ ساله برای اصلاح ساختار بازار درنظر گرفت و قبل از اجرای اصلاحات اساسی، زمینه ثبات نسبی پارامترهای اقتصادی را فراهم نمود.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تولید واحدهای مسکونی اظهار نمود: مسئله بازار مسکن تنها کمبود تولید نیست؛ نگهداشت و عرضه نیز اهمیت دارند. قسمتی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد خارج مانده است. بنابراین، باید سازوکارهایی ایجاد شود که این دارایی ها نقدشوندگی بیشتری پیدا کنند و امکان استفاده از سرمایه های خرد مردم در تأمین مالی مسکن فراهم گردد.
قربان نژاد با اشاره به ظرفیت صندوق های املاک و مستغلات و صندوق های زمین و ساختمان اضافه کرد: بازار سرمایه ایران در حوزه تأمین مالی مسکن هنوز عمق کافی ندارد. درحالی که ارزش املاک در تعدادی خیابان ها و مناطق می تواند از ارزش خیلی از شرکتهای حاضر در بازار سرمایه بیشتر باشد، این دارایی ها لزوماً به پویایی اقتصاد کمک نمی کنند. تملک ملک به تنهایی نمی تواند جایگزین بهره برداری مولد از دارایی شود.
وی توکنیزه کردن دارایی ها بر بستر بلاکچین را یکی از راهکارهای قابل بررسی برای افزایش نقدشوندگی دانست و اظهار داشت: استفاده از سرمایه های خرد و ایجاد ابزارهای مالی جدید می تواند امکان مشارکت طیف گسترده تری از مردم در سرمایه گذاری ملکی را فراهم آورد. البته اجرای این تکنیک به سازوکارهای حقوقی روشن و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن نیاز دارد.
پیش فروش مسکن به حساب های تضمینی نیاز دارد
این کارشناس مسکن درباره ی ناکامی پیش فروش مسکن در ایران اظهار نمود: پیش فروش می تواند ابزار مناسبی برای تأمین مالی پروژه ها باشد، اما در اقتصادی با تورم بالا، برای سازنده و خریدار ریسک به وجود می آورد. بالارفتن هزینه های ساخت ممکنست قیمت تمام شده پروژه را از قیمت پیش فروش فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل واحدها را کم کند.
قربان نژاد با تکیه بر ضرورت نظارت بر منابع حاصل از پیش فروش اضافه کرد: خریدار باید اطمینان داشته باشد که پول پرداختی او صرف همان پروژه می شود. استفاده از حساب های تضمینی یا امانی (Escrow Account) می تواند چنین اطمینانی ایجاد کند؛ بگونه ای که منابع حاصل از پیش فروش به حساب مشخصی واریز شود و برداشت از آن فقط برای هزینه های همان پروژه ممکن باشد.
وی اضافه کرد: در تعدادی پروژه ها، سازنده قسمتی از واحدها را پیش فروش می کند، اما منابع مالی را به خرید زمین یا ملک دیگری اختصاص می دهد. این اقدام می تواند سبب تأخیر در تکمیل پروژه و از بین رفتن سوددهی آن در وضعیت تورمی شود. وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می توانند با بوجودآوردن سازوکارهای نظارتی و بررسی میزان پیشرفت پروژه ها، به افزایش اعتماد مردم کمک کنند. البته ضوابط مورد استفاده در کشورهای دیگر باید متناسب با شرایط اقتصادی ایران بومی سازی شوند.
افزایش هزینه ساخت و گسترش قیمت گذاری دلاری
قربان نژاد درباره ی بالارفتن هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی اظهار داشت: قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات و مواد اولیه در بخش های مختلف افزایش شایان توجهی داشته است. میزان این افزایش متفاوت بوده و در تعدادی موارد به ۳۰۰ درصد، در تعدادی به ۱۵۰ درصد و در مواردی به ۵۰ درصد رسیده است.
وی قطعی برق و گاز و صدمه های واردشده به واحدهای فولادی در جریان جنگ را از دلایل تأثیرگذار بر تولید و نرخها دانست و اضافه کرد: هزینه های ساخت سال جاری با سال قبل قابل قیاس نیست و هزینه ساخت هر مترمربع در تعدادی موارد تا ۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است. در بخش میلگرد و محصولات فولادی نیز در تعدادی بازه های زمانی، افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه ها را تجربه کرده ایم. این افزایش ها مستقیماً بر قیمت تمام شده ساختمان اثر می گذارند.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از رواج قیمت گذاری دلاری در بازار ملک اظهار نمود: در تعدادی مناطق، قیمت هر متر آپارتمان مبنی بر دلار تعیین می شود و فروشنده همان رقم دلاری را در مقاطع زمانی مختلف ملاک قرار می دهد؛ درحالی که قیمت ارز تغییر می کند. این شیوه قیمت گذاری می تواند افزایش قیمت ارز را به سایر مناطق نیز منتقل کند و سطح قیمت های پیشنهادی را بالا ببرد.
قربان نژاد تاکید کرد: افزایش نرخها در کنار کاهش قدرت خرید، جوانانی را که قصد ازدواج و خرید خانه دارند، بالاتر از قبل از بازار خارج می کند. در چنین شرایطی، سیاستگذاری نباید فقط بر افزایش تعداد واحدهای تولید شده متمرکز باشد؛ بلکه اصلاح الگوی ساخت وساز و انطباق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها نیز باید مورد توجه قرار گیرد.
وی با اشاره به ضرورت ساخت واحدهای کوچک متراژ اظهار داشت: ساخت واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری می تواند یکی از گزینه های پاسخ گویی به نیاز بازار باشد، اما تأمین زیرساخت ها و رعایت کیفیت ساخت باید از ابتدا درنظر گرفته شود. مسئله اصلی، افزایش تولید به هر شکل نیست؛ بلکه ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه و ایجاد امکان بهره برداری مؤثر از سرمایه های موجود است.
منبع: مسکن گزین
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب