اجاره بها از سقف قانونی عبور کرد
مسکن گزین: امسال، دولت برای هفتمین سال متوالی، از ابزار سقف افزایش اجاره بها برای ساماندهی این بازار و پشتیبانی از مستاجرین استفاده می کند؛ اما بازهم میزان اثربخشی این ابزار در تنظیم بازار اجاره محل مناقشه است.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، داود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه املاک تهران، علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران مجلس و فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن، در رابطه با علت اجرا نشدن سقف قانونی افزایش اجاره بها، وضع بازار اجاره و راهکارهای ساماندهی این بازار به بحث و تبادل نظر پرداختند.
واقعیت تلخ بازار اجاره و توان مستاجران
داود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه املاک تهران، ضمن اشاره به همزمانی فصل جابه جایی مستاجرین با شرایط دشوار اقتصادی، اظهار داشت: دولت با حمایت سران قوا سقف افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد در کشور و ۲۷ درصد در تهران تعیین کرده است، اما حقیقت این است که درآمد خیلی از مستاجرین طی سالهای اخیر متناسب با تورم رشد نکرده و حتی در مواردی توان پرداخت افزایش های قانونی را هم ندارند.
او اضافه کرد: در بازار اجاره، توافق های یکسان وجود ندارد و هر ملک شرایط خاص خویش را دارد. حتی دو واحد در یک ساختمان می توانند به سبب تفاوت در وضعیت، امکانات و نیازهای مالک، قیمت های متفاوتی داشته باشند. به این علت تعیین یک نسخه واحد برای همه قراردادهای اجاره با حقیقت های بازار فاصله دارد.
نایب رییس اتحادیه املاک تهران تاکید کرد: برعکس تصور عمومی، اغلب مالکان کشور سرمایه گذاران بزرگ نیستند و خیلی از آنها تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند که از محل ارث، پس انداز یا سال ها تلاش به دست آورده اند.
بگفته او، اگر فشارها به شکلی باشد که درآمد حاصل از اجاره هزینه های نگهداری ملک را پوشش ندهد، قسمتی از مالکان بتدریج از بازار اجاره خارج خواهند شد.
نگرانی از کاهش عرضه در بازار اجاره
بیگی نژاد ضمن اشاره به نبود آمار دقیق از تعداد مالکان و وضع بازار اجاره، اظهار داشت: مشکلات سامانه های ثبت قرارداد سبب شده تصویر روشنی از وضع بازار وجود نداشته باشد.
او اضافه کرد: نگرانی اصلی این است که با افزایش فشارها بر مالکان، عرضه واحدهای استیجاری کاهش پیدا کند. بگفته او، تعداد فایل های اجاره ای که در اختیار مشاوران املاک قرار می گیرد نسبت به سالهای گذشته کاهش محسوسی داشته و ادامه این روند می تواند به شکست بازار و تشدید مشکلات مستاجرین منجر شود.
وی همینطور در رابطه با استقبال مردم از تمدید قراردادها بوسیله مشاوران املاک اظهار داشت: خیلی از مالکان و مستاجرین ترجیح می دهند با وجود امکان استفاده از سامانه های آنلاین، از تجربه و خدمات مشاوران املاک بهره بگیرند تا اختلافات احتمالی مدیریت شود و آرامش بیشتری در طول دوره سکونت وجود داشته باشد.
اصل بازار اجاره بر توافق استوار است
همشهری نوشت: بیگی نژاد با تاکید بر این که بخش زیادی از قراردادهای اجاره بر پایه توافق شکل می گیرد، اظهار داشت: در سالهای گذشته خیلی از مالکان با درک شرایط مستأجران، افزایش اجاره را در حداقل ممکن اعمال می کردند، اما مقررات فعلی انعطاف لازم را برای توافق های خاص میان طرفین ندارد.
او اضافه کرد: باید به توافق میان مالک و مستاجر نیز بعنوان قسمتی از حقیقت بازار احترام گذاشت، برای اینکه خیلی از روابط استیجاری بر پایه اعتماد و همکاری چندساله شکل گرفته است.
روند پیگیری قانون طولانی است
در ادامه برنامه، علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن اشاره به ضعف اجرای قانون سقف اجاره بها اظهار داشت: اگر توافق های خارج از چارچوب قانون شکل بگیرد، عملا سامانه های املاک و اسکان و خودنویس نیز نتوانسته اند به اهداف خود برسند.
او اضافه کرد: به اعتقاد او، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها در عمل بطور کامل اجرا نشده و خیلی از مستاجرین نیز به سبب طولانی بودن روند پیگیری یا بی نتیجه ماندن شکایت ها، ترجیح می دهند وارد فرایند اعتراض نشوند.
عضو کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: آن چه امروز نیاز است، همکاری بیشتر اتحادیه ها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و دستگاه قضایی برای اجرای قانون است. وی همینطور از مالکان و مستاجرین خواست در شرایط فعلی، رعایت حال یکدیگر را داشته باشند.
ریشه بحران بازار اجاره کجاست؟
نوین با اشاره به اینکه مشکل اصلی بازار مسکن به کاهش قدرت خرید خانوارها بازمی گردد، اظهار داشت: تعیین سقف ۲۵ درصدی برای ممانعت از افزایش های غیرمنطقی اجاره بها انجام شد، اما از طرفی مالکان نیز به تورم و بالارفتن هزینه های زندگی استناد می کنند.
این نماینده مردم در مجلس، اضافه کرد: افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها در شرایط فعلی رقم معقولی است، اما نمی توان هر افزایش هزینه ای در اقتصاد را مستقیماً به بازار اجاره منتقل کرد. در نهایت خیلی از قراردادها از مسیر مذاکره و توافق به ارقامی بالاتر از سقف قانونی می رسند.
نوین همینطور با انتقاد از عملکرد حوزه تولید مسکن، اظهار داشت: تا آن زمان که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، نمی توان انتظار داشت بازار اجاره به تعادل برسد. مستاجرین زمانی قدرت انتخاب خواهند داشت که عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز بازار افزایش یابد.
ضرورت نظارت بیشتر بر بازار
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن اشاره به این که بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می شود، اظهار داشت: صداوسیما و دستگاههای فرهنگی باید در زمینه آگاهی بخشی و فرهنگ سازی نقش فعال تری ایفا کنند.
نوین همینطور خواهان نظارت مستمر بر عملکرد فعالین بازار مسکن شد و اضافه کرد: نباید با اظهارنظرهای غیرکارشناسی یا اعلام قیمت های غیرواقعی، انتظارات تورمی در بازار مسکن افزایش پیدا کند.
انتقاد از نحوه برخورد با متخلفان
بیگی نژاد ضمن اشاره به فعالیت برخی افراد بدون پروانه کسب در بازار مسکن اظهار داشت: اتحادیه مشاوران املاک نیز از فعالیت افراد بدون مجوز متضرر می شود و هیچ علاقه ای به ادامه حضور این افراد در بازار ندارد.
او اضافه کرد: با این وجود در خیلی از موارد، نهادهای نظارتی بجای تمرکز بر فعالین غیرمجاز، دفاتر دارای پروانه کسب را مورد بازرسی و برخورد قرار می دهند.
بگفته او، بخش عمده مراجعات دستگاههای نظارتی به دفاتر رسمی انجام می شود؛ در حالیکه قسمتی از تخلفات در خارج از شبکه رسمی بازار شکل می گیرد.
گره سامانه ها و مشکل ثبت قراردادها
نایب رییس اتحادیه املاک تهران با انتقاد از نحوه طراحی سامانه های جدید ثبت قرارداد اظهار داشت: در گذشته مشاوران املاک بر طبق قانون ساماندهی موظف به ثبت وقایع ملکی بودند، اما در سامانه های فعلی، ثبت نهائی قرارداد به تأیید مالک و مستاجر وابسته شده است.
او اضافه کرد: اگر هر یک از طرفین کد تأیید ارسال شده به موبایل خویش را در اختیار مشاور املاک قرار ندهند، امکان ثبت قرارداد وجود ندارد و در نهایت مسئولیت عدم ثبت نیز متوجه مشاور املاک خواهد شد.
بیگی نژاد اضافه کرد: برخی مالکان به تصور فرار از مالیات از تکمیل فرایند ثبت خودداری می کنند و همین مساله موجب می شود قسمتی از معاملات در سامانه ها ثبت نشود. نتیجه این وضعیت، کاهش دقت آمارهای بازار مسکن و ایجاد مشکلات حقوقی برای مشاوران املاک است.
ضرورت برخورد صنفی با متخلفان
نوین در جواب این انتقادها اظهار داشت: اتحادیه های صنفی امکانات و ظرفیت ضروری جهت برخورد با متخلفان را در اختیار دارند و می توانند نقش پررنگ تری در نظارت بر بازار ایفا کنند.
او اضافه کرد: سازمان تعزیرات وظایف گسترده ای برعهده دارد و نمی توان انتظار داشت همه تخلفات بازار مسکن را پیگیری کند. به این علت اتحادیه ها باید بازرسی های خویش را تقویت کرده و با فعالین متخلف برخورد جدی تری داشته باشند.
عضو کمیسیون عمران مجلس همینطور تاکید کرد: اگر در قوانین موجود اشکالی وجود داشته باشد، مجلس آمادگی بررسی و اصلاح آنرا دارد.
نسخه واحد برای همه مناطق جواب نمی دهد
نوین ضمن اشاره به تفاوت شرایط اقتصادی مناطق مختلف شهری اظهار داشت: نمی توان برای همه مناطق و همه مالکان یک نسخه مشترک پیچید.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیشنهاد کرد: در سیاستگذاری های حوزه اجاره، مناطق برخوردار و مناطق کم برخوردار از یکدیگر تفکیک شوند تا نظارت ها و محدودیت ها متناسب با شرایط هر منطقه اعمال شود.
او اضافه کرد: فشار اصلی افزایش اجاره بها بر دهک های پایین درآمدی وارد می شود و سیاستهای حمایتی باید بالاتر از همه بر این گروه ها متمرکز باشد.
مشاور املاک؛ مجری قانون بدون ابزار کافی
بیگی نژاد با اشاره به اینکه مشاوران املاک بر طبق قانون مأمور ثبت قراردادها هستند، اظهار داشت: وقتی قانون مسئولیتی را برعهده یک صنف قرار می دهد، باید ابزار اجرای آنرا نیز فراهم آورد.
او اضافه کرد: امروز از مشاوران املاک انتظار می رود هم میان مالک و مستاجر توافق ایجاد کنند و هم فرایند ثبت قرارداد را انجام دهند، اما در عمل اختیارات و امکانات ضروری جهت انجام این وظایف در اختیار آنها قرار ندارد.
بگفته او، مشاور املاک زمانی دستمزد دریافت می کند که بتواند میان طرفین توافق ایجاد نماید و قرارداد به نتیجه برسد؛ ازاین رو طبیعی است که تمام تلاش خویش را برای نزدیک کردن دیدگاه های مالک و مستاجر به کار بگیرد.
توقف انتشار آمارهای بازار مسکن
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ضمن اشاره به کاهش شفافیت آماری در بازار مسکن اظهار داشت: در سالهای گذشته اطلاعات ثبت شده در سامانه ها امکان تحلیل وضعیت خرید و فروش، متراژ معاملات و روندهای بازار را فراهم می کرد، اما حال انتشار این آمارها متوقف شده است.
بیگی نژاد اضافه کرد: نبود داده های رسمی و به روز، تصمیم گیری در بازار مسکن را دشوار کرده و تصویر دقیقی از وضعیت معاملات در اختیار فعالین این حوزه قرار نمی دهد.
وی همینطور تاکید کرد: کاهش شدید توان خرید خانوارها سبب افت محسوس معاملات خرید و فروش شده و همین مساله بر سایر بخش های بازار مسکن نیز اثر گذاشته است.
افزایش قیمتها به سود مشاوران املاک نیست
نایب رییس اتحادیه املاک تهران با رد این تصور که مشاوران املاک از رشد قیمت ها سود می برند، اظهار داشت: زمانیکه قدرت خرید مردم کاسته می شود، تعداد معاملات نیز کم می شود و این مورد مستقیماً بر درآمد دفاتر املاک اثر منفی می گذارد.
او اضافه کرد: خیلی از همکارانش اعتقاد دارند اگر قیمتها متناسب با توان خرید مردم باشد، حجم معاملات بیشتر می شود و بازار شرایط پویاتری پیدا می کند.
نقش مشاوران در متقاعدسازی مالکان
بیگی نژاد اظهار داشت: مالکان در خیلی از موارد قبل از تعیین قیمت از مشاوران املاک نظرخواهی می کنند، اما تصمیم نهائی با خود آنهاست.
او اضافه کرد: اگر مشاور املاک قیمتی بالاتر یا پایین تر از حقیقت بازار پیشنهاد دهد، در نهایت ملک بدون متقاضی باقی می ماند. به این علت مشاوران ناچارند بر طبق شرایط حقیقی بازار نظر کارشناسی ارائه نمایند.
بازار اجاره بدون افزایش عرضه سامان نمی یابد
در قسمت پایانی برنامه، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه مردم آثار وضعیت اقتصادی و شرایط بازار مسکن را بصورت مستقیم در زندگی خود لمس می کنند، اظهار داشت: مساله اصلی این نیست که از مشکلات بازار اجاره صحبت نماییم، بلکه باید دید کشورهای مختلف برای پشتیبانی از مستاجرین و مالکان چه راهکارهایی درنظر گرفته اند.
او اضافه کرد: بازار اجاره ایران فاصله بسیاری با شرایط مطلوب دارد و یکی از مهم ترین ابزارهای ایجاد ثبات در این بازار، قراردادهای طولانی مدت است. در خیلی از کشورها قراردادهای اجاره پنج ساله و حتی طولانی مدت تر منعقد می شود و مستاجر از امنیت سکونت بیشتری برخوردارست.
ایلاتی اضافه کرد: در بعضی کشورها مستاجر سال ها در یک واحد سکونت دارد و نگرانی سالانه برای تمدید قرارداد وجود ندارد. به اعتقاد او، حرکت به سوی قراردادهای طولانی مدت می تواند قسمتی از مشکلات بازار اجاره را کم کند.
مالکان فقط از اجاره منتفع نمی شوند
این کارشناس بازار مسکن ضمن اشاره به رشد قیمت دارایی های ملکی اظهار داشت: مالکان علاوه بر درآمد اجاره، از افزایش ارزش ملک نیز منتفع می شوند.
ایلاتی اضافه کرد: زمانیکه قیمت یک واحد مسکونی ظرف یک سال رشد قابل توجهی را تجربه می کند، قسمتی از بازدهی سرمایه مالک از همین محل تامین شده است و نباید تمام فشار بالارفتن هزینه ها به بازار اجاره منتقل شود؛ خصوصاً در حالی که مستاجرین از چنین مزیتی برخوردار نیستند.
شرط موفقیت سیاستهای کنترلی؛ تولید مسکن
ایلاتی تاکید کرد: کنترل قیمت اجاره بدون افزایش تولید مسکن نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.
او اظهار داشت: وقتی میزان ساخت وساز کاسته می شود و عرضه مسکن محدود می شود، هر سیاست کنترلی با مقاومت بازار مواجه خواهد شد. در چنین شرایطی حتی اگر سقف های قانونی تعیین شود، قسمتی از بازار از آن تبعیت نخواهد کرد.
او اضافه کرد: افزایش عرضه مسکن می تواند هم بازار خرید و فروش را متعادل کند و هم قسمتی از واحدهای جدید را وارد بازار اجاره کند. بگفته او، سیاستهای کنترلی زمانی موفق خواهند بود که در کنار برنامه مستمر تولید مسکن اجرا شوند.
قانون برای تخلف از سقف اجاره ضمانت اجرا دارد
این کارشناس بازار مسکن ضمن اشاره به ضمانت های قانونی پیشبینی شده برای رعایت سقف اجاره بها اظهار داشت: قانون برای قراردادهایی که بالاتر از سقف تعیین شده منعقد می شوند، راهکار مشخصی درنظر گرفته است.
ایلاتی اضافه کرد: در صورتیکه مالک بالاتر از سقف قانونی افزایش اجاره دریافت کند، مستاجر می تواند در قالب قانون نسبت به مطالبه مبالغ مازاد اقدام نماید و این امکان برای چند سال بعد از انعقاد قرارداد نیز وجود دارد.
قوانین بازار اجاره نیازمند بازبینی است
ایلاتی با تاکید بر لزوم اصلاح برخی قوانین حوزه اجاره اظهار داشت: اگر سیاست گذار به دنبال ایجاد الگوهای جدید در بازار اجاره است، باید قوانین متناسب با آن نیز تغییر کند.
این کارشناس مسکن اضافه کرد: قراردادهای بلندمدت، پشتیبانی از سرمایه گذاری در بازار اجاره داری حرفه ای و ایجاد مشوق های اقتصادی برای مالکان، همچون اقداماتی است که می تواند به ثبات بیشتر بازار کمک نماید.
دستمزد تمدید قرارداد باید افزایش یابد
در ادامه برنامه، بیگی نژاد ضمن اشاره به شیوه محاسبه دستمزد مشاوران املاک در تمدید قراردادها اظهار داشت: اگر قرار باشد سیاست گذار از تمدید قراردادها حمایت کند، باید برای مشاورانی که در حفظ رابطه میان مالک و مستاجر ایفای نقش می کنند نیز مشوق درنظر بگیرد.
او اضافه کرد: تمدید یک قرارداد صرفا چاپ چند برگه و دریافت کد رهگیری نیست، بلکه حاصل ساعت ها مذاکره، اقناع طرفین و ممانعت از جابه جایی مستاجر است.
بگفته او، در خیلی از موارد مشاور املاک باید مالک را برای تعدیل خواسته هایش قانع کند و هم زمان شرایط مستاجر را نیز مدیریت کند تا قرارداد به نتیجه برسد.
درآمد دفاتر املاک با تصور عمومی فاصله دارد
نایب رییس اتحادیه املاک تهران ضمن اشاره به وضعیت اقتصادی دفاتر املاک اظهار داشت: خیلی از مردم تصور می کنند درآمد مشاوران املاک خیلی بالاست، در حالیکه بخش قابل توجهی از دفاتر با حداقل تعداد قرارداد فعالیت می نمایند.
بیگی نژاد اضافه کرد: هزینه تبلیغات، اجاره دفتر، نیروی انسانی و سایر هزینه های جاری سبب شده خیلی از دفاتر تنها با حداقل سود به فعالیت خود ادامه دهند و برخی حتی برای ادامه فعالیت با دشواری مواجه باشند.
او تاکید کرد: بخش زیادی از آگهی های ثبت شده نیز هیچگاه به قرارداد منجر نمی شود و هزینه بازاریابی و معرفی ملک بر عهده مشاوران باقی می ماند.
ارزش خدمات مشاوران املاک دیده نمی شود
بیگی نژاد در قسمت پایانی سخنان خود اظهار داشت: میان میزان انرژی و زمانیکه برای فروش یا اجاره هر ملک صرف می شود، تفاوت های زیادی وجود دارد و نمی توان همه معاملات را با یک معیار ارزیابی کرد.
او اضافه کرد: فروش یا اجاره یک واحد مسکونی، یک مغازه تجاری یا یک ملک خاص، هرکدام فرایند متفاوتی دارند و گاهی مشاوران ماه ها برای به نتیجه رسیدن یک معامله زمان صرف می کنند.
بیگی نژاد اضافه کرد: خیلی از سازندگان و فعالین حرفه ای بازار مسکن به ارزش خدمات مشاوران املاک واقف هستند و به این علت در همکاریهای حرفه ای، شرایط متفاوتی برای جبران این خدمات درنظر می گیرند.
در انتها این بخش، بیگی نژاد تاکید کرد که نقش مشاوران املاک تنها تنظیم قرارداد نیست، بلکه ایجاد توافق میان طرفین، کاهش اختلافات و تسهیل معاملات از مهم ترین وظایف این صنف بشمار می رود.
منبع: maskangozin.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب