بازار اجاره قفل شد
مسکن گزین: بررسی میدانی از هفت منطقه تهران نشان داده است با وجود حضور مستأجران، عرضه فایل اجاره به شدت کاسته شده است؛ مشاوران املاک می گویند افزایش تمدید قراردادها و خودداری بخشی از مالکان از عرضه واحدهای خالی، بازار را با کمبود فایل رو به رو کرده است.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، بازار اجاره تهران در هفته های اخیر با وضعیتی متفاوت از رکود معمول رو به رو شده است. مشتری هنوز به بنگاه های املاک رجوع می کند و تقاضا برای اجاره از بازار خارج نشده، اما آن سوی معامله، تعداد خانه هایی که برای اجاره عرضه می شوند کاهش پیدا کرده است.
اقتصادآنلاین نوشت: بررسی میدانی از فعالین و مشاوران بازار مسکن در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۱۶ و ۱۸ تهران نشان داده است کاهش فایل اجاره در دو هفته اخیر در نقاط مختلف شهر قابل مشاهده بوده است. مشاوران برخی محدوده ها حتی از توقف یا کاهش خیلی شدید ورود فایل های جدید به بازار می گویند.
این مشاهدات از آن جهت اهمیت دارد که مناطق بررسی شده تنها یک بخش خاص از بازار مسکن تهران را نمایندگی نمی کنند. از مناطق گران تر شمال و غرب و مرکز تهران تا مناطق مصرفی تر جنوب شهر، یک گزاره مشترک در روایت فعالین بازار تکرار می شود: مستاجر وجود دارد، اما انتخاب او محدودتر شده است.
بخشی از خانه ها اصلا به بازار برنمی گردند
اولین دلیل کاهش عرضه را باید در رفتار مستاجرین و مالکان فعلی جست وجو کرد.
قسمتی از قراردادهایی که در شرایط معمول با انتهای دوره اجاره به جابه جایی مستاجر و ورود باردیگر ملک به بازار منجر می شد، این دفعه تمدید شده است. مستاجر در شرایطی که پیدا کردن خانه جدید دشوارتر و جابه جایی پرهزینه شده، ماندن را ترجیح می دهد و برای مالک نیز ادامه قرارداد با مستأجری که از قبل می شناسد، می تواند کم ریسک تر از ورود باردیگر به بازار باشد.
نتیجه این رفتار در آگهی های اجاره دیده می شود. ملکی که قرارداد آن تمدید می شود، دیگر به عنوان فایل جدیدالورود بازار نمی شود و درنتیجه حتی بدون کاهش تعداد واحدهای اجاره ای، موجودی قابل انتخاب برای متقاضی جدید پایین می آید.
نشانه های این تغییر از ماه های قبل نیز دیده شده بود. گزارشات انتشار یافته از بازار اجاره در مرداد از کاهش فایل های تازه و افزایش تمایل به تمدید قراردادها حکایت داشت. آن چه در بررسی دو هفته اخیر اقتصادآنلاین جلب توجه می کند، ادامه این وضعیت در کنار عامل دیگری است که مستقیماً به رفتار مالکان واحدهای خالی مربوط می شود.
خانه هست؛ مالک فعلاً اجاره نمی دهد
بخش مهم تر روایت مشاوران املاک از سمت مالکانی می آید که واحد قابل عرضه دارند، اما برای ورود آن به بازار عجله نمی کنند.
فعالین بازار می گویند قسمتی از مالکان در هفته های اخیر ترجیح داده اند فعلاً برای ملک خود مستاجر پیدا نکنند. این رفتار بگفته مشاوران در مورد برخی واحدهای نوساز و املاکی که در اختیار سازندگان قرار دارد بیشتر دیده می شود.
این خانه ها الزاما از بازار مسکن خارج نشده اند؛ مسئله این است که مالک در شرایط فعلی برای آنها تصمیم نمی گیرد.
تورم بالا، نوسانات شدید بازارهای مالی و خصوصاً تغییرات سریع نرخ ارز، افق تصمیم گیری را برای قسمتی از مالکان کوتاه کرده است. مالکی که نمی داند چند ماه دیگر سطح عمومی قیمت ها، ارزش ملک یا شرایط بازار در چه نقطه ای قرار خواهد داشت، امکان دارد پذیرش یک تعهد یک ساله اجاره را به تعویق بیندازد.
در این وضعیت، خالی نگه داشتن خانه برای قسمتی از مالکان به مفهوم صرف نظر کردن از درآمد اجاره در مقابل حفظ اختیار تصمیم گیری در رابطه با ملک است.
این رفتار را البته نمی توان به همه مالکان یا همه واحدهای خالی تهران تعمیم داد. آن چه مشاوران مناطق مورد بررسی اقتصادآنلاین توصیف می کنند، تغییر رفتار قسمتی از عرضه کنندگان در هفته های اخیر است؛ تغییری که وقتی در کنار افزایش تمدید قراردادها قرار می گیرد، تعداد فایل های در دسترس مستأجران را می کاهد.
چرا مالک از درآمد اجاره می گذرد؟
در نگاه اول این رفتار عجیب است. در اقتصادی با تورم بالا چرا صاحب یک دارایی باید خانه خویش را خالی بگذارد و از درآمد ماهانه آن صرف نظر کند؟
پاسخ را می توان در تفاوت «درآمد اجاره» با «ارزش دارایی» جست وجو کرد.
آخرین آمار رسمی نشان داده است تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در شهریور به ۳۲.۸ درصد رسیده است. این رقم بازهم برای مستاجر خیلی بالاست، اما در همان ماه تورم عمومی نقطه به نقطه در سطحی بمراتب بالاتر قرار داشته است.
در چنین فضایی، محاسبه مالک فقط به مبلغ اجاره ماهانه محدود نمی گردد. او همزمان تغییر قیمت ملک، بازدهی بازارهای دیگر، تورم و آینده ارزش پول را دنبال می کند. هرچه فاصله میان بازده جاری اجاره و انتظارات تورمی بزرگ تر شود، انگیزه برخی مالکان برای انعقاد سریع قرارداد می تواند کاهش پیدا کند؛ خصوصاً اگر مالک برای تأمین هزینه های جاری خود وابسته به درآمد اجاره نباشد. این همان نقطه ای است که نوسان دلار، حتی بدون آن که مستقیما اجاره بها را تعیین کند، می تواند وارد بازار اجاره شود.
دلار چطور به بازار اجاره می رسد؟
اثر ارز بر اجاره الزاما به این شکل نیست که دلار امروز افزایش پیدا کند و مالک فردا اجاره را به همان نسبت بالا ببرد.
مسیر نخست از انتظارات می گذرد. جهش های متوالی بازار ارز به فعالین اقتصادی این پیام را منتقل می کند که سطح نرخها هنوز به ثبات نرسیده است. برای مالکی که مقرر است امروز در رابطه با یک قرارداد یک ساله تصمیم بگیرد، این عدم قطعیت اهمیت دارد.
مسیر دوم به گزینه های پیش روی مالک مربوط می شود. صاحب واحد نوساز یا سازنده ای که چند ملک در اختیار دارد، الزاما رفتاری مشابه مالکی ندارد که اجاره خانه قسمتی از درآمد ماهانه اوست. گروه اول قدرت بیشتری برای صبر کردن دارد و در دوره های پرنوسان می تواند تصمیم در رابطه با فروش، اجاره یا نگهداری ملک را عقب بیندازد. بنابراین است که بگفته فعالین بازار، کاهش تمایل به عرضه در بعضی واحدهای نوساز بیشتر مشاهده می شود. نکته مهم اینجاست که نوسان بازارهای موازی در این وضعیت لزوما موجب افزایش فوری اجاره نشده است؛ اثر اولیه می تواند خودش را در پایین آوردن عرضه نشان دهد.
فشار تازه بر مستاجر؛ انتخاب کمتر
این تغییر سمت عرضه برای مستاجر معنای متفاوتی دارد. در بازار معمول مستاجر میان چند فایل با قیمت، متراژ و امکانات متفاوت انتخاب می کند و همین امکان مقایسه قسمتی از قدرت چانه زنی او را تشکیل می دهد. هرچه تعداد فایل ها کمتر شود، این قدرت کاسته می شود. کمبود عرضه لزوما به این معنا نیست که هر قیمتی که مالک تعیین کند معامله خواهد شد. قدرت خرید مستاجر بازهم یک سقف جدی برای بازار به وجود می آورد. خانواری که توان پرداخت اجاره بالاتر را ندارد، با کمبود فایل ناگهان صاحب درآمد بیشتری نمی شود.
بنابراین امکان دارد نتیجه اولیه کاهش عرضه نه جهش معاملات، بلکه مشکل تر شدن جست وجو باشد: زمان بیشتری برای پیدا کردن خانه، گزینه های کمتر و فاصله بیشتر میان مشخصات خانه مورد نظر مستاجر و آن چه با بودجه وی در بازار وجود دارد.
این وضعیت خصوصاً در مناطق مصرفی می تواند اهمیت بیشتری پیدا کند؛ چونکه بخش بزرگ تری از تقاضا امکان افزایش قابل توجه بودجه خویش را ندارد.
اجاره از تورم جا مانده، اما برای مستاجر ارزان نشده است
آمار رسمی در اینجا یک تناقض ظاهری دیگر را نشان داده است. تورم نقطه به نقطه اجاره در شهریور ۳۲.۸ درصد گزارش شده؛ رقمی که به خودی خود خیلی بالاست، اما از تورم عمومی همان ماه پایین تر قرار دارد. به بیان دیگر، هزینه اجاره بازهم با سرعت زیادی افزایش پیدا کرده، ولی نسبت به موج بزرگ تری که سطح عمومی نرخها را بالا برده، عقب تر حرکت کرده است.
این عقب ماندگی را نباید با بهبود وضعیت مستاجر اشتباه گرفت. درآمد خانوار الزاما به اندازه اجاره رشد نکرده و بالارفتن هزینه خوراک، حمل و نقل و سایر مخارج نیز قسمتی از توان پرداخت اجاره را از بین برده است.
اما همین فاصله از سمت مالک معنای دیگری پیدا می کند. اگر مالک تصور کند اجاره دریافتی وی در مقایسه با تورم و افزایش ارزش سایر دارایی ها عقب مانده، امکان دارد هنگام قرارداد جدید به دنبال جبران این فاصله باشد یا، مطابق مشاهدات اخیر برخی مشاوران، اساسا تصمیم خود برای عرضه را عقب بیندازد.
به نظر می آید یک عدد واحد از دو سوی بازار دو معنای متفاوت دارد: اجاره برای مستاجر بازهم سنگین است، اما بازده اجاره برای برخی مالکان امکان دارد در مقایسه با انتظارات تورمی جذابیت گذشته را نداشته باشد.
به اجمال، به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، بازار اجاره تهران در هفته های اخیر با وضعیتی متفاوت از رکود معمول مواجه شده است. در نگاه اول این رفتار عجیب است. این رقم بازهم برای مستاجر خیلی بالاست، اما در همان ماه تورم عمومی نقطه به نقطه در سطحی بمراتب بالاتر قرار داشته است.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب