شوک تورم با تأخیر به اجاره رسید
به گزارش مسکن گزین، تورم مسکن بعد از حدود ۲۰ ماه کاهش، باردیگر تغییر مسیر داده است. تورم نقطه ای این گروه در پنج ماه بیشتر از ۱۰ واحد درصد بالا رفته و تورم ماهانه تابستان به محدوده ای رسیده که آخرین بار در سالهای اوج دیده می شد. تفاوت اینجاست که این دفعه شاخص کل زودتر جهش کرده و مسکن، به علت ساختار قراردادهای اجاره، با تأخیر درحال دنبال کردن آن است.
؛به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، تورم نقطه ای گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سوخت ها» در شهریور ۱۴۰۲ به اوج ۶۲.۴ درصد رسید. از آنجا مسیری نزولی شروع شد که حدود ۲۰ ماه ادامه داشت و این نرخ را در آبان ۱۴۰۴ به ۳۲.۸ درصد رساند.
اقتصادآنلاین نوشت: زمستان ۱۴۰۴ هم نشانی از جهش تازه دیده نمی شد؛ تورم های ماهانه فقط بین ۱.۲ تا ۱.۶ درصد نوسان داشتند.
اما از شروع ۱۴۰۵ مسیر عوض شد. تورم نقطه ای گروه مسکن از ۳۳.۲ درصد در فروردین به ۴۳.۶ درصد در شهریور رسید؛ بالاتر از ۱۰ واحد درصد افزایش تنها در پنج ماه.
اتفاق مهم فقط بالا رفتن نرخ نقطه ای نیست. تورم های ماهانه نشان می دهند که سطح تازه ای از افزایش قیمت درحال ایجاد است.
تابستان سال جاری به سال اوج نزدیک شد
میانگین تورم ماهانه مسکن در سه ماه تیر تا شهریور سال جاری حدود ۵.۵ درصد بوده است. این عدد در دوره مشابه پارینه ۴.۱ درصد و دو سال قبل ۴.۸ درصد بود. تنها در سال اوج ۱۴۰۲ میانگین این سه ماه بالاتر و حدود ۵.۹ درصد ثبت شده بود.
انباشت تورم شش ماهه تصویر را روشن تر می کند. بر طبق محاسبه این گزارش از نرخ های ماهانه گردشده، تورم انباشته فروردین تا شهریور سال جاری حدود ۲۹.۵ درصد بوده است؛ در مقابل ۲۰.۳ درصد پارسال، ۲۵.۳ درصد در سال ۱۴۰۳ و ۲۹.۱ درصد در سال ۱۴۰۲.
بدین سبب آن چه در ماه های اخیر دیده می شود را نمی توان صرفا با اثر پایه توضیح داد. خود نرخ های ماهانه هم از افزایش باردیگر سرعت افزایش هزینه مسکن خبر می دهند.
۴۳ درصدی که می تواند فریبنده باشد
با توجه به این شتاب، تورم نقطه ای ۴۳.۶ درصدی مسکن هنوز بسیار پایین تر از تورم حدود ۸۴ درصدی شاخص کل کشور است. اما این فاصله الزاما به مفهوم سبک تر شدن فشار هزینه خانه نیست.
بررسی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران از آن حکایت می کند که اجاره در ماه های پی در پی بطور میانگین حدود ۵ درصد در ماه افزایش پیدا کرده است. با این وجود، شاخص مورد بحث فقط اجاره نیست؛ میانگینی از اجاره و هزینه های آب، برق، گاز و سایر سوخت هاست و بدین سبب تجربه هر مستاجر را بصورت جداگانه نشان نمی دهد.
برای ترجمه این اعداد به زبان ساده تر، اگر مستاجری سال قبل ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می کرد، با اعمال متوسط رشد این گروه، رقم متناظر امروز حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان است.
چرا اجاره با تاخیر به تورم می رسد؟
فاصله میان تورم کل و مسکن یک خصوصیت مهم دارد: قراردادهای اجاره بطور معمول یک ساله اند.
هر ماه فقط قسمتی از قراردادها تمدید می شوند یا قرارداد تازه ای بسته می شود. بدین سبب قیمت های جدید برعکس خیلی از کالاها نمی توانند یکباره وارد کل شاخص شوند؛ افزایش قیمت کم کم و هم زمان با تمدید قراردادها در داده ها ظاهر می شود.
همین تفاوت زمانی در ارقام سال جاری دیده می شود. اوج تورم ماهانه شاخص کل در اردیبهشت و، به نقل از بانک مرکزی، ۸.۵ درصد بود؛ اما اوج ماهانه مسکن دو ماه دیرتر، در تیر و با نرخ ۵.۹ درصد ثبت گردید.
حتی وقتی تورم ماهانه شاخص کل در فاصله تیر تا شهریور بین ۳.۶ تا ۳.۹ درصد قرار گرفت، تورم ماهانه مسکن هنوز در شهریور ۵.۱ درصد بود.
به بیان دیگر، قسمتی از شوکی که قبل تر در سطح عمومی قیمتها اتفاق افتاده، می تواند با فاصله زمانی در قراردادهای اجاره ظاهر شود.
خرید در خواب، اجاره بیدار
بازار خرید مسکن در همین دوره تصویر متفاوتی دارد. بر طبق گزارشهای میدانی، تعداد معاملات ملک تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است؛ هرچند آمار رسمی برای تأیید این برآورد در دسترس نیست.
با وجود افت معاملات، قیمت های پیشنهادی همچنان بالا می روند. بدین سبب رکود فعلی را بیشتر میتوان در تعداد معاملات دید و نه الزاماً در قیمت هایی که فروشندگان برای ملک خود مطالبه می کنند.
اینجا یک فرضیه قابل بررسی هم شکل می گیرد: خریدارانی که به سبب کاهش قدرت خرید امکان ورود به بازار مالکیت را از دست داده اند، ممکنست به بازار اجاره منتقل شوند و فشار تقاضا را در آنجا بالا برند. با این وجود، داده های موجود هنوز برای اثبات چنین رابطه ای کافی نیستند.
فاصله ای که ممکنست کمتر شود
در یک سال گذشته، قیمت نسبی گروه مسکن در مقایسه با متوسط کل قیمتها حدود ۲۲ درصد کم شده است؛ حاصل تقسیم رشد ۱.۴۳۶ بر ۱.۸۳۹ در محاسبات این گزارش.
این شکاف لزوما برای همیشه باقی نمی ماند.
اگر سطح عمومی قیمتها همچنان افزایشی باشد، ساختار سالانه قراردادهای اجاره می تواند سبب شود مسکن با تاخیر قسمتی از این فاصله را طی نماید. حتی اگر تورم کل از اینجا ثابت شود، تعدیل قراردادهایی که در ماه های گذشته هنوز تمدید نشده اند، می تواند تا حدود یک سال ادامه پیدا کند.
از این منظر، نزدیک شدن تدریجی تورم مسکن به تورم کل یک مسیر محتمل است، نه یک نتیجه قطعی.
دو عامل هم می توانند جلوی همگرایی کامل را بگیرند. نخست درآمد مستأجران است که در عمل سقفی برای میزان افزایش اجاره بوجود می آورد. دوم، تعرفه های دولتی انرژی است که قسمتی از شاخص این گروه را تشکیل می دهد اما الزاماً از منطق بازار اجاره پیروی نمی کند.
سه مسیر برای اسفند
یک عامل دیگر می تواند اعداد پاییز و زمستان را تحت تاثیر قرار دهد: پایه مقایسه پایین سال قبل.
تورم ماهانه مسکن از آبان تا اسفند ۱۴۰۴ فقط بین ۱.۲ تا ۱.۸ درصد بود. بر همین مبنا میتوان سه مسیر محاسباتی برای تورم نقطه ای اسفند ۱۴۰۵ ترسیم کرد. این اعداد پیش بینی نیستند و صرفا نشان می دهند ادامه الگوهای متفاوت ماهانه چه نتیجه ای خواهد داشت.
اگر زمستان سال جاری مشابه زمستان آرام ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ باشد، تورم نقطه ای اسفند به حدود ۴۴ درصد می رسد. تکرار الگوی ۱۴۰۲ آنرا به حدود ۵۰ درصد می رساند و اگر متوسط تورم ماهانه تا آخر سال ۳.۵ درصد باشد، نرخ نقطه ای می تواند در محدوده ۵۹ درصد قرار گیرد.
مسیر حقیقی به متغیرهای بزرگ تری وابسته است؛ همچون محاصره، نرخ ارز و رشد نقدینگی. محاصره از ۲۳ تیر بازگشته و رشد نقدینگی خرداد هم ۵۶ درصد اعلام شده؛ رقمی که از سال ۱۳۵۳ بی سابقه بوده است.
وقتی درصدها به قرارداد اجاره می رسند
اثر این روند در نهایت نه در نمودار تورم، بلکه هنگام تمدید قراردادها احساس می شود.
اگر رفتار تابستان سال جاری نشانه ورود مسکن به دوره ای شبیه سالهای اوج باشد، قراردادهایی که در پاییز و زمستان تمدید می شوند هم ممکنست با افزایش های سنگین تری رو به رو شوند.
همان اجاره ۱۰ میلیون تومانی سال گذشته، با نرخ متوسط فعلی گروه به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان می رسد. اگر بالارفتن هزینه مسکن در نهایت به متوسط افزایش شاخص کل برسد، معادل همان ۱۰ میلیون تومان به حدود ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد رسید.
این البته هنوز یک سناریو است، نه پیش بینی اجاره بها. داده های ماه های بعد مشخص خواهند کرد که شتاب تابستان یک موج کوتاه بوده یا آغاز مرحله تازه ای از تعدیل دیرهنگام هزینه مسکن.
حرف آخر اینکه ۴۳ درصدی که می تواند فریبنده باشد با عنایت به این شتاب، تورم نقطه ای ۴۳.۶ درصدی مسکن هنوز بسیار پایین تر از تورم حدود ۸۴ درصدی شاخص کل کشور است. بر طبق گزارش های میدانی، تعداد معاملات ملک تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است؛ هرچند آمار رسمی برای تأیید این برآورد در دسترس نیست. اگر رفتار تابستان سالجاری نشانه ورود مسکن به دوره ای شبیه سال های اوج باشد، قراردادهایی که در پاییز و زمستان تمدید می شوند هم ممکنست با افزایش های سنگین تری روبه رو شوند.
منبع: مسكن گزین
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب