پیش بینی قیمت مسکن در سالجاری هم اکنون خانه بخریم یا منتظر کاهش قیمت باشیم؟
مسکن گزین: پیش بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال به رشد دلار و رشد هزینه ساخت بستگی دارد؛ اما بازار مسکن فعلا همگام با قیمت ارز حرکت نکرده و خریداران بر سر دوراهی خرید یا صبر هستند.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، افزایش نرخ دلار در هفته های اخیر هنوز تأثیر شایان توجهی بر بازار مسکن نداشته است.
رکنا در خبری نوشت: در مرداد سال جاری قیمت دلار حدود ۱۵ درصد بالا رفت، اما قیمت های پیشنهادی فروشندگان مسکن کمتر از پنج درصد افزوده شد. با این وجود، بررسی هم زمان قیمت ارز و هزینه ساخت نشان داده است که در صورت ادامه شرایط فعلی، بازار مسکن در نیمه دوم سال با فشار افزایشی بیشتری مواجه خواهد شد.
قیمت مسکن در تهران
در دو سال قبل آمار رسمی تازه ای از قیمت مسکن منتشر نشده و اطلاعات پلت فرم های آنلاین و آگهی های فروش، مهم ترین داده های موجود درباره ی بازار تهران به شمار می روند. بر طبق این اطلاعات، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود ۲۰۹ میلیون تومان
بر این اساس، خرید یک واحد معمولی ۱۰۰ متری در تهران به بودجه ای نزدیک به ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان
در مناطق شمالی تهران، مالکان بطور معمول قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را بین ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان اعلام می کنند. بنابراین، بهای یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در محله های گران قیمت شمال شهر می تواند به ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان برسد.
قیمت های پیشنهادی در مناطق جنوبی و حاشیه ای پایین تر از متوسط ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع است. با این حال، نرخ های بالای مناطق شمالی سبب شده میانگین کل شهر از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کند.
اثر نرخ دلار بر بازار مسکن
نرخ ارز در معاملات مرداد سال جاری نزدیک به ۱۵ درصد رشد کرد. در همان بازه، بررسی آگهی های ملکی نشان داد قیمت های پیشنهادی فروشندگان نسبت به ماه قبل حدود سه تا چهار درصد افزایش داشته است.
بازار مسکن مانند بازارهایی همچون طلا، سکه و موبایل، به تغییرات نرخ دلار واکنش فوری نشان نمی دهد. در این بازارها نرخها ممکنست در همان روز تغییرات ارزی اصلاح شوند، اما معاملات ملکی به علت نیاز به سرمایه بالا و طولانی بودن پروسه خرید و فروش، با تاخیر نسبت به نوسان ارز حرکت می کنند.
اثرگذاری دلار بر مسکن بطور معمول از مسیر هزینه مصالح ساختمانی شروع می شود. افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تجهیزات مکانیکی و یراق آلات، اولین مرحله انتقال نوسان ارزی به صنعت ساختمان است.
پس از افزایش قیمت مواد اولیه، سازندگان هزینه های جدید را در محاسبه بهای واحدهای نوساز لحاظ می کنند و قیمت فروش را بالا می برند. به این ترتیب، تغییرات ارزی با فاصله ای چندماهه و از مسیر افزایش هزینه های ساخت به بازار مسکن منتقل می شود.
هزینه ساخت واحد مسکونی
افزایش هزینه های اجرای پروژه های ساختمانی، مستقیما در قیمت تمام شده واحدهای آماده تحویل دیده می شود. باآنکه دستگاه های دولتی بصورت ماهانه رقم رسمی هزینه ساخت هر مترمربع را اعلام نمی کنند، سازندگان برمبنای مخارج پروژه های خود برآوردهایی عرضه می دهند.
برآورد کنشگران ساختمانی در تهران نشان داده است اجرای یک پروژه معمولی، بدون احتساب قیمت زمین و هزینه دریافت پروانه، به طور متوسط برای هر مترمربع زیربنا بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان
در برخی محله های خاص تهران که از تجهیزات گران قیمت و مصالح ویژه استفاده می شود، هزینه ساخت به حدود ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می رسد. همین طور گزارشهای مرکز آمار ایران و شاخص قیمت مصالح ساختمانی، تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت را ۱۰۶.۸ درصد
رشد ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بالاتر از دو برابر شدن هزینه تأمین مصالح و پرداخت دستمزد عوامل اجرائی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. سازندگان این افزایش را در بهای تمام شده وارد می کنند و قیمت واحدهای نوساز هم بر همین مبنا تعیین می شود.
قیمت خانه های نوساز بطور معمول بعنوان یکی از شاخصهای مهم بازار عمل می کند و تغییرات آن می تواند بر قیمت واحدهای قدیمی تر و همین طور بازار اجاره اثر بگذارد.
چشم انداز قیمت مسکن در نیمه دوم سال
ادامه وضعیت فعلی می تواند در نیمه دوم سال به تغییر بیشتر نرخها منجر شود. از یک سو قیمت ارز رشد کرده و از طرفی، هزینه تولید و ساخت ساختمان افزایش پیدا کرده است؛ ترکیب این دو عامل فشار صعودی بر قیمت تمام شده مسکن وارد می نماید.
آمار ماه های گذشته نشان داده است قیمت مسکن هنوز به اندازه قیمت ارز رشد نکرده است. در حالی که دلار ظرف یک ماه ۱۵ درصد افزایش داشته، قیمت های پیشنهادی واحدهای مسکونی تنها سه تا چهار درصد بالا رفته اند و بازدهی بازار املاک از رشد ارز و تورم عمومی عقب مانده است.
این فاصله به معنای جمع شدن فشارهای هزینه ای در بازار مسکن می باشد. برعکس خودرو، سکه و موبایل، قیمت مسکن بطور معمول در کوتاه مدت نوسان شدیدی ندارد؛ اما ادامه بالارفتن هزینه نهاده های ساخت در گذر زمان خودرا در قیمت فروش واحدهای مسکونی نشان داده است.
اگرچه قیمت های فعلی برای قسمتی از متقاضیان خرید منطقی و قابل دسترس نیست، تداوم رشد قیمت ارز و هزینه ساخت می تواند احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن در نیمه دوم سال را تقویت کند. بنابراین، تصمیم برای خرید یا صبر کردن باید باتوجه به بودجه، نیاز مصرفی و توان مالی هر خریدار گرفته شود.
۲۱۷
منبع: مسكن گزین
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب