گزارش مسكن گزین؛
سیاست تعیین سقف اجاره بها شكست خورد؟
در حالیکه دو سال پی در پی از تعیین سقف برای اجاره بها از جانب ستاد ملی مقابله با کرونا می گذرد، اما هم اظهارات کارشناسان اقتصاد مسکن و هم نتایج مرکز آمار ایران از شکست این سیاست حکایت دارد.
به گزارش مسکن گزین به نقل از مهر، ۶ ماه پس از زمان آغاز انتشار کرونا در کشور، در تیر ماه ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا برای بهبود وضعیت مستأجران مصوباتی داشت که یکی از مهم ترین آنها، تعیین سقف اجاره بها برای قراردادهای تمدیدی بود.
بر اساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره بها برای تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد بود که میانگین این سقف مجاز برای کل کشور، ۲۰ درصد بود.
ستاد کرونا: ۲۵ درصد اجاره افزایش یابد / مرکز آمار: ۴۵ درصد اجاره بها رشد کرد!
این در حالی است که بر مبنای آمار منتشره از مرکز آمار ایران، اجاره بها در کل کشور در سه ماهه سوم سال قبل (پاییز ۱۳۹۹) نسبت به فصل پیش از آن (تابستان ۱۳۹۹) رشد ۷.۵ درصدی و نسبت به فصل مشابه سال پیش از آن (پاییز ۱۳۹۸) افزایش ۴۴.۸ درصدی داشته است.
با توجه به این که رقم مذکور، میانگین کل کشور است، بنظر می رسد در شهرهای بزرگ، رشدهای تا ۸۰ یا ۹۰ درصدی هم در اجاره بها اتفاق افتاده که چنین رقمی بعنوان «متوسط» از جانب مرکز آمار به ثبت رسیده است.
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در مقابل این انتقادها می گوید، مصوبه تعیین سقف اجاره بها از جانب ستاد ملی مقابله با کرونا، برای قراردادهای تمدیدی بوده و شامل قراردادهای جدید بخش اجاره مسکن نمی شده است.
وزیر راه: مصوبه تعیین سقف اجاره بها ۸۵ درصد مؤثر بود
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هم روز شنبه ۱۲ تیر ماه در حاشیه مراسم بهره برداری از ۱۶۹ واگن ملی در جمع خبرنگاران درباره میزان اثرگذاری تعیین سقف اجاره بها از جانب ستاد کرونا اظهار نمود: در شهرهای بزرگ و تهران شاهد رعایت ۶۵ و در دیگر شهرها تا ۸۵ درصدی این مصوبه از جانب مردم بوده ایم.
ستاد ملی مقابله با کرونا بار دیگر برای بازار اجاره بهای مسکن امسال هم سقف تعیین و عیناً همان ارقام را تکرار کرد که بر این اساس، حداکثر سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در قراردادهای تمدیدی مسکن در تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد است.
وزیر راه و شهرسازی ۱۲ تیرماه در حاشیه همان مراسم ریلی، اعلام نمود: هیچ شورای حل اختلافی حق صدور حکم تخلیه برای مستأجران را ندارد.
بررسی های میدانی بازار اجاره مسکن اما چیز دیگری می گوید؛ خیلی از موجران از مستأجران خود مطالبه افزایش ودیعه یا اجاره ماهانه را دارند که به طور عمده به سبب بازدهی پایین خیلی از بازارها، خواهان اجاره ماهانه با ارقام بالا هستند؛ در غیر این صورت، باید به فوریت واحد مسکونی را تخلیه کنند!
کمیسیون عمران مجلس نگران بازار اجاره مسکن
کمیسیون عمران مجلس هم در آخرین روز کاری هفته گذشته (چهارشنبه ۹ تیر ماه) میزبان محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای یافتن چاره ای در مورد وضعیت بازار اجاره مسکن بود.
به گفته سخنگوی این کمیسیون مجلس، معاون وزیر راه و شهرسازی برخی چاره ها همچون اجاره داری حرفه ای را عرضه کرده است.
برنامه وزارت راه برای اجاره داری حرفه ای، به کجا رسید؟
موضوع اجاره داری حرفه ای، باآنکه بارها از جانب معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن این وزارت خانه مطرح شده، اما تا کنون نه آیین نامه ای برای آن تدوین شده و نه بنظر می رسد علیرغم مثبت اجرای آن در بعضی کشورها، امکان اجرایی شدن آن در کشوری با مشخصات اقتصادی ایران وجود داشته باشد.
اگر از خانه های خالی مالیات گرفته می شد...
همچنین در حالیکه اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی که مهم ترین ابزار تنظیمی بازار اجاره مسکن می باشد، از آغاز سالجاری شروع شده و زیر راه و شهرسازی هم بارها بار معرفی یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی تاکید کرده است، اما سازمان امور مالیاتی می گوید وزارت راه و شهرسازی تا کنون یک واحد خالی را هم به ما معرفی نکرده است.
به نظر نمی رسد این قانون بتواند به فرایند واقعی و عملی «اجرا» تا آخر سال جاری وارد شود.
مشاوران املاک: اجاره بها ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد رشد داشته است
به گفته برخی مشاوران املاک، افزایش اجاره بها امسال از جانب موجران، با عنایت به سررسید خیلی از قراردادها در تابستان سال جاری، گاه تا ۱۵۰ درصد می رسد که از توان مستأجران خارج است.
کارشناس اقتصاد مسکن: تا سیاست های کلی بخش مسکن اصلاح نشود، بازار اجاره هم سامان نمی یابد
ابوالفضل نوروزی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره اتخاذ سیاست های پلیسی و دستوری در بازار اجاره مسکن و میزان اثرگذاری چنین سیاست هایی اظهار داشت: مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا دو بخش دارد؛ یکی ممانعت از تخلیه واحد مسکونی است و دیگری، تعیین سقف اجاره بهاست که برای تهران ۲۵ درصد است. در نظام برنامه ریزی مسکن بارها دیده ایم که سیاست گذاری های قهری جوابگو نیست.
وی اضافه کرد: باید سیاست گذاری مبتنی بر بازار باشد؛ البته سیاستی مانند «محدودیت جابه جایی مستأجران» اگر با پشتوانه مکانیزمی همچون همکاری شوراهای حل اختلاف قوه قضائیه با وزارت راه و شهرسازی، همراه باشد، سیاست خوب و درستی است؛ در کشورهای مختلف هم تلاش می شود قراردادهای اجاره مسکن دراز مدت باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: البته باید این مورد را هم در نظر داشت که عدم صدور حکم تخلیه از جانب دادگاه ها، در عین حالی که به سود مستأجران است، یک تیغ دو لبه هم محسوب می شود؛ امکان دارد این سیاست، به ضرر موجر باشد؛ برخی مستأجرانی که حقوق مالک را رعایت نمی کنند، با این مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در مضیقه قرار می گیرند؛ باآنکه در مصوبه ستاد کرونا، برخی استثنائات برای عدم صدور حکم تخلیه از قبیل عدم پرداخت بموقع اجاره بهای ماهانه از جانب مستأجر، ذکر شده، اما اثبات آن در دادگاه ها سخت بوده و برخی موجران ماه ها به دنبال اثبات بی تعهدی و بی مسئولیتی مستأجر در محاکم قضائی بوده اند تا بتوانند حکم تخلیه برای مستأجر خود دریافت نمایند. البته به صورت کلی مصوبه منع جابه جایی مستأجران، مکانیزم خوبی است.
سیاست تعیین سقف اجاره بها شکست خورده است
وی افزود: اما اجرای سیاست سقف گذاری برای اجاره بها امکان پذیر نیست و یک مصوبه نمایشی است؛ سال قبل هم این سقف های تعیین شده اجرا نشد و بر مبنای آمار مرکز آمار ایران، اجاره بها بیشتر از ۴۰ درصد رشد داشت؛ وقتی سخن از میانگین باشد، به این معناست که تا ۶۰ یا ۷۰ درصد هم افزایش اجاره بها رخ داده است و سال جاری هم شواهد میدانی هم نشان میدهد تا دو برابر افزایش اجاره بها داشته ایم.
نوروزی خاطرنشان کرد: از آن سو هم باید مسائل اقتصاد کلان را در نظر گرفت؛ وقتی تورم ۵۰ درصدی در کشور داریم، این تورم بر روی همه اقشار همچون موجران هم اثرگذار می باشد نمی توانیم انتظار داشته باشیم وقتی دولت می گوید تا ۲۵ درصد افزایش بدهید، آنها هم همین رقم را اجرا کنند؛ بسیاری زا موجران از محل اجاره بهای مسکن دوم خود گذران زندگی می کنند و این اجاره ها، منبع درآمد آنهاست؛ دولت اگر می خواهد مشکل بازار اجاره را حل کند، باید به فکر حل ریشه ای مشکلات بخش مسکن باشد.
وی با اشاره به این که سامانه املاک و اسکان در صورت راه اندازی می توانست به حل بخش مهمی از مشکلات مستأجران کمک نماید، اظهار داشت: اگر این سامانه به صورت دقیق طراحی و پیاده سازی می شد، می شد با بهره گیری از ابزار هوشمند، سیاست گذاری ها را اجرا نماید مثلاً در همین سامانه املاک و اسکان بخشی بعنوان سامانه صدور حکم تخلیه ایجاد می شد و قوه قضائیه با بهره گیری از آن، می توانست مانع از جابه جا شدن مستأجر با اعمال فشار موجر به سبب تقاضای افزایش اجاره بها بیشتر از سقف تعیین شده، شود.
نوروزی بیان نمود: من معتقدم نرخ گذاری کار اشتباهی است اما اگر دولت در اجرای این سیاست جدی بود، می توانست با بهره گیری از سامانه املاک و اسکان این سیاست را اجرایی می کرد.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا امکان این وجود داشت که با بهره گیری از سامانه عوارض نوسازی شهرداری ها یا سامانه امو مالیاتی که برای دریافت مالیات بر خرید و فروش مسکن، ارزش گذاری املاک بر مبنای ارزش منطقه ای آنها انجام می شود و سالهاست در جریان است، برای هر منطقه یا محله یک سقف اجاره بها به صورت جداگانه تعیین می شد؟ تاکید کرد: در عوارض نوسازی یا مالیات بر خرید و فروش، شهرداری ها یا ادارات امور مالیاتی از املاک عوارض می گیرند و کاری به این ندارند که آیا این ملک دارای مستأجر است یا خالی است ولی در سامانه املاک و اسکان، هم اسکان در نظر گرفته می شود و هم تعداد املاک مالکان در نظر گرفته می شود؛ ضمن این که نحوه سکونت هر کد ملی که با یک کد پستی الصاق شده هم لحاظ می شود بنابراین به درستی میتوان برای صدور یا عدم صدور حکم تخلیه مستأجران تصمیم گیری کرد.
بازدهی اجاره داری حرفه ای ۷ درصد؛ نرخ بازدهی خرید ملک ۵۶ درصد
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیشنهاد مطرح شده از جانب معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در مورد اجاره داری حرفه ای اشاره کرد: با توجه به این که نرخ بازگشت سرمایه در بازار اجاره نسبت به ارزش ملک که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می شود، بسیار پایین است و همینطور از طرف دیگر بازارهای موازی دیگری داریم که نسبت به سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه ای، سوددهی بسیار بالاتری دارند، عملاً اجاره داری حرفه ای از جانب بخش خصوصی پاسخگو نیست.
وی افزود: ما هم تورم ۵۰ درصدی داریم و هم بازارهای موازی مانند طلا، سکه، ارز مانند آنها با سوددهی بالا داریم؛ در حالیکه نرخ بازدهی اجاره در تهران، بین ۷ تا ۱۴ درصد است؛ در حالیکه سرمایه گذاری در ملک بر مبنای آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد که از خرداد سال قبل تا کنون، ۵۶ درصد بوده است. ازاین رو نباید انتظار داشته باشیم سرمایه گذاران در بازار اجاره داری حرفه ای وارد شوند.
به گفته نوروزی در صورتی اجاره داری حرفه ای به صرفه است که زمین دولتی در اختیار سرمایه گذار قرار داده شود که این هم نوعی رانت است؛ چرا باید زمین دولتی را با نرخ صفر در اختیار یک فرد خاص قرار داد؟ چرا نباید این اراضی دولتی در اختیار مردم عادی و افراد بدون مسکن و خانه اولی ها برای ساخت مسکن قرار نگیرد؟
اخذ مالیات از خانه های خالی؛ تنظیم گر بازار اجاره مسکن
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن یکی از مهم ترین ابزارهایی که می توانست در تابستان سال جاری به مستأجران کمک نماید، اجرای مالیات های تنظیمی خصوصاً مالیات بر خانه های خالی بود؛ سازمان امور مالیاتی حتما باید هرچه سریع تر از مالکان خانه های خالی مالیات بگیرد؛ متأسفانه هم اکنون حتی از یک ملک خالی که مدت هاست اثبات شده که خالی است، مالیات گرفته نشده است.
نوروزی اظهار نمود: به نظر من هم اکنون اثرگذارترین نهاد در بهبود بازار اجاره مسکن در تابستان سال جاری، سازمان امور مالیاتی کشور است. عرضه بخشی از دو و نیم میلیون واحد خالی به تعادل بخشی بین عرضه و تقاضای بازاره اجاره به شدت کمک خواهد نمود و نقش مهمی در تثبیت قیمتی بازار اجاره خواهد داشت؛ اگر سازمان مالیاتی حتی از یک واحد مسکونی خالی مالیات ستانی را شروع کند عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن و بخصوص بازار اجاره مسکن شروع خواهد شد؛ بنابراین سکاندار بهبود بازار اجاره تابستان سال جاری سازمان امور مالیاتی است.
وی اشاره کرد: ابزارهای مالیاتی در حوزه مسکن همچون مالیات بر خانه های خالی، مالیاتی تنظیمی است و با عنایت به حجم بالای خانه خالی در ایران، اجرای این مالیات نقش به سزایی در بهبود و تنظیم بازار مسکن خواهد داشت؛ این ابزارهای مالیاتی به دنبال درآمدزایی نیست؛ بلکه این مالیات ها وضع می شوند تا به تنظیم بازار کمک کنند و قانون گذاران به دنبال کسب درآمد برای دولت ها نبوده اند.
کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: متأسفانه علیرغم این که دریافت مالیات از خانه های خالی از سال ۹۴ ذیل قانون مالیات های مستقیم وجود داشته و در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در بودجه سنواتی قید شده و در سال قبل قانون جدید هم وضع شده، ولی همواره سازمان مالیاتی از اجرای این قوانین شانه خالی کرده است.
منبع: مسكن گزین
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب