پیش بینی جدید بازار مسکن در سناریوی توافق جامع یا تشدید تنش ها
به گزارش مسکن گزین، یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی می گوید: در صورت رسیدن به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن بسیار اندک است؛ چونکه قیمت مسکن، بر خلاف خیلی از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردار می باشد و در ایران بسختی کاسته می شود. مگر آن که عرضه بسیار گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند.
به گزارش مسکن گزین به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن ایران در سالیان اخیر بالاتر از هر زمان دیگری تحت تاثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی قرار گرفته است. از مذاکرات و احتمال رسیدن به توافق های بین المللی گرفته تا تداوم نااطمینانی ها یا تشدید تنش های سیاسی، هر یک از این سناریوها می تواند بر روند قیمت ها، حجم معاملات، سرمایه گذاری در ساخت وساز و رفتار خریداران و فروشندگان اثرگذار باشد. با این وجود، این پرسش بازهم مطرح است که آیا تغییرات سیاسی می تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا آنکه بازار تنها با تغییر در الگوی معاملات و سرمایه گذاری مواجه خواهد شد.
در همین جهت، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در گفت و گو با اقتصادنیوز به بررسی سناریوهای مختلف پیش روی بازار مسکن پرداخته است. اظهارات او را می خوانید:
- در صورت رسیدن به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن خیلی اندک است؛ برای اینکه قیمت مسکن، برعکس خیلی از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردار می باشد و در ایران با دشواری کاهش پیدا می کند. مگر آنکه عرضه خیلی گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند. این در شرایطی است که در بخش مسکن، به سبب محدودیت زمین و خاصیت های منطقه ای، شهری و همجواری هر ملک، کاهش قیمتها خیلی بعید است. اگر هم کاهش قیمتی رخ دهد، احیانا موقتی خواهد بود.
- در مقابل، آن چه در بلند مدت می تواند رخ دهد، کند شدن روند افزایش قیمت هاست. اگر توافق جامع حاصل شود، آثار مثبت آن در بازار مسکن را باید بالاتر از هر چیز در افزایش قدرت خرید متقاضیان جست وجو کرد؛ چه بصورت مستقیم و چه بوسیله سیستم بانکی و تقویت قدرت خرید با استفاده از تسهیلات بانکی. در عرصه معاملات هم احیانا ابتدا معاملات مصرفی که به تعویق افتاده اند، خصوصاً در واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر، فعال خواهند شد.
- در بخش ساخت وساز هم رونق با تأخیر شکل می گیرد؛ برای اینکه سازندگان ابتدا باید اطمینان پیدا کنند که بازاری که مقرر است در آن سرمایه گذاری کنند، از ثبات و چشم انداز مناسبی برخوردار می باشد و نسبت به بازارهای رقیب مانند ارز، بورس و سایر بازارها، توجیه اقتصادی دارد. همین طور باید از امکان فروش واحدها، چه با سازوکارهای فعلی و چه با سازوکارهایی که احتمال دارد در آینده ایجاد شود، اطمینان داشته باشند. شیوه های نوین تأمین مالی هم دراین خصوص اهمیت دارد. علاوه بر این، قیمت مصالح ساختمانی هم یکی از عوامل خیلی مهم در تصمیم گیری برای ساخت وساز است. بنابراین، حتی در صورت توافق جامع هم به نظر می آید رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به رونق معاملات اتفاق بیفتد.
- اما اگر تفاهم موقت ادامه پیدا کند، بازار بازهم در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند. در این شرایط، رشد اسمی قیمت مسکن احیانا با شیبی معقول ادامه خواهد داشت؛ شاید کمتر از خیلی از دارایی های دیگر. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را ایفا می کند و نمی توان انتظار رونق واقعی در این بازار را داشت. تعداد معاملات هم بازهم پایین و کم عمق خواهد بود و احیانا تنها خریدهای ضروری انجام می شود؛ برای اینکه بلاتکلیفی ادامه دارد و بازار از رکود خارج نخواهد شد. در بخش ساخت وساز هم اگر پروژه ای اجرا شود، به طور عمده پروژه های خاص، واحدهای کوچک مقیاس و تکمیل پروژه های نیمه تمام در اولویت قرار خواهند گرفت.
- در صورت تشدید تنش های سیاسی هم احتمال افزایش قیمت برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما همزمان ممکنست تعداد معاملات کم شود. در چنین شرایطی، فروشندگان از عرضه عقب نشینی می کنند و خریداران مصرفی هم احیانا از بازار حذف می شوند. درنتیجه، بلاتکلیفی برای خیلی از متقاضیان خرید مسکن ایجاد خواهد شد. از طرف دیگر، بالارفتن هزینه مصالح ساختمانی و ریسک تأمین مالی ناشی از نااطمینانی های موجود، ساخت وساز را تحت تاثیر قرار می دهد و احتمال آغاز پروژه های جدید کاهش پیدا می کند. در چنین شرایطی، سازندگان ترجیح می دهند تا زمان فراهم شدن شرایط مناسب تر، آغاز پروژه های جدید را به تعویق بیندازند.
- انتظارات تورمی می تواند تقاضای سرمایه ای به وجود بیاورد، اما این تقاضا به مفهوم تشکیل رونق فراگیر در بازار مسکن نخواهد بود. در وضعیت تورمی، هدف اصلی سرمایه گذاران بیشتر حفظ ارزش دارایی و حفظ ارزش ریالی سرمایه است؛ بنابراین، تقاضای سرمایه ای بالقوه شکل می گیرد، اما این تقاضا محدود خواهد بود.
- از طرف دیگر، اگر هزینه های ساخت وساز افزایش پیدا کند و درنتیجه مصالح ساختمانی گران تر شود، قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت؛ اما از آنجائیکه قدرت خرید متقاضیان افزایش نیافته است، این افزایش قیمت به رونق معاملات منجر نمی گردد. بنابراین، چنین افزایش قیمتی، افزایش مطلوبی برای بازار نخواهد بود و باید منتظر ماند تا شرایط برای بهبود واقعی بازار فراهم گردد.
- اولین نشانه رونق به طور معمول در بخش معاملات ظاهر می شود؛ برای اینکه با مشخص شدن تکلیف شرایط، ابتدا بازار خرید و فروش فعال تر خواهد شد. اما رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به معاملات اتفاق می افتد؛ چونکه معاملات بر موجودی فعلی بازار، یعنی واحدهای آماده و قابل سکونت، متکی است، اما ساخت وساز نیازمند تصمیم های مهمی همچون سرمایه گذاری، گرفتن پروانه ساختمانی، خرید زمین یا خرید ملک کلنگی برای نوسازی، برآورد هزینه مصالح و همین طور اطمینان از امکان فروش در آینده است. مجموعه این عوامل سبب می شود آغاز پروژه های ساختمانی نسبت به رونق معاملات با تأخیر همراه باشد. همین طور باید توجه داشت که در ساختار سنتی بازار مسکن ایران، خیلی از سازندگان، چه انبوه سازان و چه سازندگان خرد، همیشه تعدادی واحد آماده در اختیار دارند و به طور معمول قبل از آغاز پروژه جدید، این واحدها را عرضه می کنند و بعد از فروش آنها، وارد مرحله جدید ساخت وساز می شوند.
- نکته مهم دیگر آن است که رونق بازار مسکن الزاماً به مفهوم کاهش قیمتها نیست، بلکه به مفهوم افزایش تعداد معاملات است؛ موضوعی که باعث افزایش نقدشوندگی بازار و خروج آن از وضعیت قفل معاملاتی می شود؛ وضعیتی که حالا هم تا حدودی در بازار مسکن مشاهده می شود. حتی ممکنست در دوره رونق، قیمتها هم افزایش پیدا کند. تفاوت مهم این شرایط آن است که بازار از وضعیت ابهام برای سرمایه گذاران و بی تصمیمی برای دولت خارج می شود. در چنین مقطعی، باید تصمیم های مهم و سیاستهای لازم از پیش طراحی شده باشد. بطور مثال، می توان به برنامه ریزی برای ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سیستم های مرتبط، توسعه حوزه پراپ تک و فناوری های حوزه املاک اشاره نمود. این اقدام ها باید از قبل در دستور کار قرار گیرد و تصور نشود که اگر در آینده تعداد معاملات افزوده شد و سازندگان و خریداران از شرایط بازار رضایت داشتند، دیگر وظایف دولت به پایان رسیده است. این مورد می تواند یکی از مهم ترین مخاطرات پیش روی بازار باشد و از حالا باید مورد توجه سیاست گذاران قرار گیرد.
منبع: maskangozin.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
کامنتهای کاربران مسکن گزین در مورد این مطلب