مهر خبر می دهد؛
اصلاح بخشنامه اجاره داری حرفه ای
مسکن گزین: وزارت راه و شهرسازی بتازگی پیشنهاد اصلاح بخشنامه قانون ساماندهی مسکن در بخش اجاره داری را به دولت تقدیم کرده که در صورت تصویب، اراضی دولتی، 99 ساله به سازنده و به نفع مستأجر، واگذار می شود.
به گزارش مسکن گزین به نقل از مهر، بازار اجاره مسکن در ماه های اخیر از یک سو به علت کمبود واحدهای قابل عرضه و از طرفی به علت پایین بودن ارزش خالص دریافتی اجاره بها نسبت به ارزش ملک (P/E) که سبب می شود تا خالی نگه داشتن ملک نسبت به اجاره دادن آن، به صرفه تر شود، با افزایش شدید اجاره بها مواجه شود. در گزارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی که به بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران پرداخته، آمده است: تفاوت ارزش حاصل از پروسه اجاره دادن ملک با افزایش قیمت مسکن که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می شود، به صورتی حباب سنج بازار مسکن نیز هست؛ برمبنای اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نسبت مذکور (P/E) پارسال به سمت ۲۳ و در ۸ ماهه ابتدایی امسال به ۳۰ و در آبان ماه به رقم ۳۷ (بیش از دو برابر میانگین بلند مدت) تمایل داشته است؛ میانگین طولانی مدت شاخص مذکور در شهر تهران معادل ۱۸ است. اختلاف این شاخص با میانگین بلندمدت موید حباب و حضور سفته بازان در این بازار می باشد. به عبارت دیگر بازار اجاره مسکن با یک دور باطل مواجه می باشد از یک سو با کمبود واحد مسکونی مواجه می باشد که منجر به افزایش اجاره بها شده و از طرفی حتی در صورت افزایش تولید، مالکان از عرضه واحد به این بازار خودداری می کنند. تورم بخش اجاره؛ ۳۳ درصد از همین رو، همیشه بازار اجاره مسکن با تورم روبرو بوده است؛ بااینکه تورم بازار اجاره تابعی از تورم بازار خرید و فروش است، اما برمبنای اعلام مرکز آمار ایران، تورم بخش اجاره مسکن در پاییز امسال نسبت به تابستان، در کلیه مناطق شهری، ۲۶ و در استان تهران ۳۳ درصد بوده است. این در شرایطی است که در پاییز امسال افزایش قیمت مسکن در بازار خرید و فروش متوقف گردید. یعنی باوجود توقف افزایش قیمت مسکن، رشد اجاره بها همچنان ادامه دارد. بدین سبب برای رفع اشکال تورم بازار رهن و اجاره مسکن، صرف افزایش تولید نمی تواند به کاهش اجاره بها منجر شود و سیاست گذاران می بایست از سایر روش ها در کنار تشویق به تولید مسکن بهره ببرند که در این میان، ابزارهای مالیاتی خصوصاً دو پایه مالیاتی «مالیات بر عایدی» و «مالیات بر خانه های خالی» تا حدود زیادی می توانند به ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن کمک کنند. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار مهر می گوید در تابستان امسال صرف مطرح و تصویب شدن اصلاح قانون مالیات بر خانه های خالی در مجلس، سبب شد تا حجم عرضه فایل های اجاره مسکن در تابستان امسال در پایتخت، ۳۰ درصد رشد کند. علاوه بر اینها، تشویق به راه اندازی شرکت های اجاره داری حرفه ای که در دنیا نیز تجربه موفقی بوده، یکی دیگر از راه کارهای ساماندهی بازار اجاره مسکن می باشد. مصوبات ستاد ملی کرونا در بازار اجاره مسکن / موفق یا شکست خورده؟ از دیگر اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه اجاره مسکن، ستاندن مصوبه ای از ستاد ملی مبارزه با کرونا در خصوص تعیین سقف اجاره بها در تهران تا ۲۵ درصد رقم مذکور در قرارداد سال قبل و همین طور عدم امکان جابه جا کردن مستأجر از طرف موجر و تخلیه واحد اجاره داده شده امسال بود. اقدامی که بگفته محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی و محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان این وزارت خانه در کاهش جابجایی ها در تابستان امسال و کنترل رشد اجاره بها توانست موفق عمل کند. هر چند که آمار منتشره از طرف بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، افزایش اجاره بها در تابستان امسال در تهران را ارقامی بسیار بیشتر از ۲۵ درصد اعلام نموده اند. بازار اجاره مسکن سنتی است / به سمت اجاره داری حرفه ای برویم باتوجه به کارکردهای ناقص بازار سنتی اجاره مسکن در کشور و لطمه هایی که در این ساختار سنتی به مستأجران وارد می شود، ضرورت دارد در کنار حرفه ای کردن این ساختار سنتی، پشتیبانی از عرضه مسکن اجاره ای بوسیله افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره با هدف خود تنظیمی بازار نیز به نحوی صورت گیرد که تامین کننده منافع تمام ارکان بازار اجاره به ویژه مستأجران باشد. بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید و عرضه مسکن، به دولت اجازه داده شده بمنظور پشتیبانی از تولید و عرضه مسکن اجاره ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره ای اقدام نماید. قبل از این نیز معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی توانسته است بخشنامه مربوط به اجاره داری حرفه ای را به تصویب هیئت وزیران برساند. اما به نظر می آید به دنبال ناکارآمد بودن این بخشنامه، وزارت راه و شهرسازی پیش نویس بخشنامه جدیدی را با عنوان «حمایت از اجاره داری حرفه ای» تدوین و جهت سیر مراحل بررسی و تصمیم گیری، به کمیسیون امور زیربنایی هیئت دولت که ریاست آن با وزیر راه و شهرسازی است، ارسال کرده است. آئین نامه پیشنهادی معاونت مسکن وزارت راه چه می گوید؟ برمبنای آنچه یک کارشناس اقتصاد مسکن می گوید، در بخشنامه پیشنهادی، هم اکنون اجاره داری یک کسب وکار سنتی است و هر کس برای حفظ ارزش دارایی های خود، یک واحد مسکونی خریداری نموده و آنرا اجاره می دهد با این قصد تا دارایی خودرا در مقابل تورم حفظ کند؛ همین طور تعداد افرادی که چند ده واحد مسکونی داشته باشند و شغل خودرا اجاره داری حرفه ای عنوان کنند، یا در ایران کم است یا وجود ندارد. وی ادامه داد: اجاره داری هم اکنون در ایران شغل نیست ولی در خیلی از کشورها شرکت هایی هستند که در شغل اجاره داری حرفه ای مشغولند به این معنا که چندین واحد مسکونی دارند و با اجاره دادن آنها و نیز خدمات جانبی این صنعت و همین طور خرید و فروش املاک اجاره ای، در شغل اجاره داری حرفه ای فعالند. کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تفاوت فعالان صنعت اجاره مسکن در ایران و دیگر کشورها، نبود تورم مسکن در کشورهای توسعه یافته است، اظهار داشت: با عنایت به این که نسبت P/E در ایران پایین است، درآمد عملیاتی از این حوزه بسیار پایین است و نمی تواند مشوقی برای سرمایه گذاری حرفه ای باشد. زمین دولتی برای اجاره داران حرفه ای، ۹۹ ساله می شود وی افزود: در بخشنامه پیشنهادی، وزارت راه و شهرسازی می خواهد با ارائه مشوق هایی، این نسبت را به صرفه اقتصادی، نزدیک تر کند؛ در بخشنامه فعلی ماده ۲ قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن، آمده که دولت اراضی در اختیار خودرا به بخش خصوصی برای حضور در صنعت اجاره داری حرفه ای مسکن به صورت فروش اقساطی ارائه می دهد اما در بخشنامه پیشنهادی جدید، مقرر است زمین های دولتی به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان سرمایه گذاری واگذار شود. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: بدین سبب هزینه زمین تقریباً به صفر متمایل شده و برای سرمایه گذار فقط هزینه ساخت باقی می ماند در این صورت، P/E (درآمد اجاره به سرمایه گذاری) کاملاً مثبت خواهد بود. تسهیلات و مشوق های ورود به اجاره داری حرفه ای وی تصریح کرد: در قبال این امتیاز، دولت محدودیت زمانی فروش این واحدها را برای سرمایه گذار اعمال می کند همین طور سقف افزایش سالانه اجاره بها نیز ممکنست از طرف نهاد ناظر (دولت) برای مالک یا سرمایه گذار تعیین شود. از طرفی برخی تسهیلات و امتیازات دیگر مانند وام ساخت ارزان قیمت، مالیات بر درآمد و مشوق های مالیاتی، عوارض صدور پروانه ساختمانی و دیگر امتیازاتی از این دست نیز برای سرمایه گذار در نظر گرفته شده است. این کارشناس اقتصاد مسکن اشاره کرد: در کنار شغل اجاره داری حرفه ای، شرکت ها، کسب وکارها و مشاغل دیگری همچون خدمات حقوقی موجر و مستأجر، خدمات مالی و بانکی دریافت اجاره بها، خدمات تعمیرات و تأسیسات، واحدهای نظارت بر شرکت های اجاره داری حرفه ای و… راه اندازی خواهد شد. انبوه ساز: بدون مشوق های مختلف، امکان سرمایه گذاری برای انبوه ساز در اجاره داری حرفه ای نیست ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره استقبال انبوه سازان از طرح اجاره داری حرفه ای عنوان کرد: در حوزه سرمایه گذاری در هر کسب و کاری، باید محاسبات، داشتن صرفه اقتصادی را تأیید کند؛ اگر سیاست گذاری به شکلی باشد که انگیزه در سرمایه گذار بوجود آورد، انبوه سازان هم از ورود به اجاره داری حرفه ای استقبال می کنند؛ در غیر این صورت با شرایط فعلی، علاقه ای به حضور در اجاره داری حرفه ای نخواهد بود. وی ادامه داد: در سالهای گذشته، به علت نقص قوانین، اگر فردی واحدی را به مستأجر، اجاره می داد، امکان تغییر آنرا نداشت که با اصلاح قوانین، این مشکل مرتفع شد؛ اما با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در خصوص عدم امکان تغییر مستأجر، این شرایط مجدداً سخت شده است. این انبوه ساز می گوید: یکی دیگر از مشکلات اجاره داری حرفه ای، خارج شدن ملک مورد اجاره از بازار خرید و فروش مسکن به علت فرسوده شدن آنست که سرمایه گذار را از ورود به اجاره داری حرفه ای دور می کند؛ مگر اینکه برخی مشوق ها از قبیل تسهیلات ارزان قیمت، مشوق های مالیاتی، امکان تخلیه آسان ملک از طرف موجر و… راه اندازی شود تا به سرمایه گذار کمک نماید. وی ارائه زمین رایگان دولتی به سرمایه گذار یا با اقساط طولانی مدت را با اهمیت ترین مشوق جهت راه اندازی شرکت های اجاره داری حرفه ای از طرف سرمایه گذاران دانست. بگفته رهبر، ساخت واحدهای کوچک و ارزان را راهکار دیگری برای صرفه داشتن اقتصادی اجاره داری حرفه ای برای سرمایه گذار از یک سو و کاهش اجاره بها برای مستأجر از طرفی خواهد بود. کارشناس اقتصادی: قانون سال ۷۷ تا حالا بهره برداری نشده است مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره ایده دولت درباب اجاره داری حرفه ای عنوان کرد: سالهاست که خلأ اجاره داری حرفه ای در کشور ما احساس می شود؛ راه اندازی اینگونه شرکتها می تواند به حل این مشکل کمک نماید. وی ادامه داد: راه اندازی اجاره داری حرفه ای، مانعی برای افزایش تولید مسکن نیست و می توانند در کنار یکدیگر پیگیری شوند. در قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن و همچنین قانون تشویق راه اندازی و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷ مجلس شورای اسلامی نیز بر این مساله تاکید داشته اند. عضو هیئت علمی دانشگاه تصریح کرد: تهیه بخشنامه اجرائی و ترتیب عمل کردن این مساله از اهمیت بالایی برخوردار می باشد و باید برای استقبال بخش خصوصی، مشوق هایی در نظر گرفت که در قانون، هم مشوق های مالیاتی، هم عوارض صدور پروانه ساختمانی ذکر شده است.
منبع: مسكن گزین
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب